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Immobilienfinanzierung

Wenn es um die Anschaffung eines Eigenheims geht, ist die Immobilienfinanzierung eigentlich nur das notwendige Übel, das eben in Kauf genommen werden muss, weil die Eigenmittel zur Anschaffung des Wohnobjektes nicht ausreichen. Dabei ist die Finanzierung eines Eigenheims eine der Entscheidungen, deren Konsequenzen an Langfristigkeit wie auch von der Belastungshöhe her kaum zu übertreffen sind. Bei einkommensorientierten Investitionen in vermietete Immobilien kann die Immobilienfinanzierung wirtschaftlich vernünftige Kaufentscheidungen belohnen aber auf der Gegenseite auch gnadenlos bestrafen. Daher ist es notwendig, der Finanzierung im Zusammenhang mit der Investition kritische Aufmerksamkeit zu widmen!
Bevor man nun aber den Konditionen hinterher eilt und seine Belastung aus der Immobilienfinanzierung berechnet, sollte man den Blick auf einige Besonderheiten der Immobilie werfen, die beim Bau oder Kauf auftreten. Wichtig sind außerdem die Voraussetzungen für eine Fremdfinanzierung, die sich in Gestalt von Kreditwürdigkeit mit Begriffen wie Belastbarkeit oder Sicherheit zeigen.
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Immobilienfinanzierung Erbbaurecht

Beim so genannten Erbpachtgrundstück kann das Eigentum am Boden vom Eigentum am Gebäude getrennt werden, indem ein Grundstück nach der Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauVO) in der Weise belastet werden kann, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht, § 1 ErbbauVO). Dem Grunde nach also ein langfristiger Mietvertrag mit dinglichem Charakter (Grundbuch).

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Immobilienfinanzierung Infrastruktur

Neben dem Kaufobjekt ist also auch die Umgebung zu betrachten und die Infrastruktur: Öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeiteinrichtungen oder Ähnliches zählen hierzu. Die Entwicklungsaussichten des Standortes sollten auch nicht außer Acht gelassen werden. In ein paar Jahrzehnten kann sich einiges nachhaltig verschieben, was heute in kleinen Prozentsätzen noch unbedeutend aussieht. Der Käufer sollte also versuchen, die Immobilie mit den Augen anderer zu betrachten und sich vorzustellen, wie dies in späteren Zeiten aussieht! Die Miete, die für ein Objekt erzielt wird, ist ein wesentlicher Indikator, der die Auswahl zwischen alternativen Objekten bestimmt. Man sollte daher immer versuchen, etwa angegebene Mieten zu verifizieren, was durch Recherche in der Nachbarschaft, durch Mietspiegel oder durch sachverständige Informanten geschehen kann.

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Immobilienfinanzierung Grundstück und Grundbuch

Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eingetragen ist. Ein Grundstück kann mehrere Flurstücke enthalten, ein Flurstück nie mehrere Grundstücke. Ein Flurstück ist ein Teil der Erdoberfläche, der von einer in sich zurücklaufenden Linie eingeschlossen wird und in der Flurkarte unter einer besonderen Nummer geführt wird. Wesentlicher Zweck des Grundbuches ist die Deklaration der Eigentumsverhältnisse und der Belastungen des Grundstücks sowie ihre Rangfolge, die sich nach der Reihenfolge der Eintragung bestimmt (§ 879 BGB).

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Immobilienfinanzierung Eigenkapital

Eine immer wieder aufgeworfene Frage (besonders bei Selbstnutzern) ist: Wie viel Eigenkapital brauche ich? Diese Frage ist nicht pauschal und allgemein gültig zu beantworten, sondern muss in zwei Schritten geprüft werden. Für den Fall, dass die Ratenverpflichtungen aus der Immobilie gerade so erfüllbar sind (siehe auch: Belastbarkeit), wird der Beleihungsauslauf bei 80 bis 90 Prozent angesetzt. Das heißt, dass alle darüber hinausgehenden Kosten aus Eigenmitteln getragen werden müssen (bzw. aus Eigenkapital ersetzenden Mitteln) - also 10 bis 20 Prozent zuzüglich Nebenkosten (5 bis 10 Prozent). Insgesamt ergibt sich eine Spanne von 15 bis 30 Prozent, in der sich bei Standard-Finanzierungen die Eigenmittel bewegen müssen. Das hängt vom Finanzierungsinstitut ab.

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Immobilienfinanzierung Gegenstand der Deckung

Die Hypothekenversicherung schützt Darlehensgeber und Investoren vor Ausfällen infolge eintretender Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers, soweit die Erlöse aus dem Verkauf des Objekts oder aus der Zwangsversteigerung den Ausfall nicht vollständig abdecken. Bei einer Leistungsstörung des Darlehensnehmers können folgende Kosten gedeckt werden:
- Kapitalverlust
- Rückständige Zinszahlungen
- Rechtskosten
- Vom Darlehensgeber geleistete Vorauszahlungen
- In beschränktem Umfang Reparatur- und Unterhaltskosten
- Sonstige Kosten in Zusammenhang mit einer Zwangsvollstreckung aus dem Verkauf des Objekts.