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Immobilienfinanzierung

Wenn es um die Anschaffung eines Eigenheims geht, ist die Immobilienfinanzierung eigentlich nur das notwendige Übel, das eben in Kauf genommen werden muss, weil die Eigenmittel zur Anschaffung des Wohnobjektes nicht ausreichen. Dabei ist die Finanzierung eines Eigenheims eine der Entscheidungen, deren Konsequenzen an Langfristigkeit wie auch von der Belastungshöhe her kaum zu übertreffen sind. Bei einkommensorientierten Investitionen in vermietete Immobilien kann die Immobilienfinanzierung wirtschaftlich vernünftige Kaufentscheidungen belohnen aber auf der Gegenseite auch gnadenlos bestrafen. Daher ist es notwendig, der Finanzierung im Zusammenhang mit der Investition kritische Aufmerksamkeit zu widmen!
Bevor man nun aber den Konditionen hinterher eilt und seine Belastung aus der Immobilienfinanzierung berechnet, sollte man den Blick auf einige Besonderheiten der Immobilie werfen, die beim Bau oder Kauf auftreten. Wichtig sind außerdem die Voraussetzungen für eine Fremdfinanzierung, die sich in Gestalt von Kreditwürdigkeit mit Begriffen wie Belastbarkeit oder Sicherheit zeigen.
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Eigentumswohnung Immobilienfinanzierung

Wichtig für den Käufer einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung. Darin wird beschrieben, welche Gebäudebestandteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören und wer die Kosten für welche Maßnahmen zu tragen hat. Das Verhältnis der Eigentümer untereinander und die genaue Ausgestaltung des Eigentums gründen auf der Teilungserklärung. Daneben kann eine Hausordnung Vereinbarungen des Zusammenlebens enthalten. Aufschlussreich sind häufig auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen, aus denen die Verfahrensweise bei regelmäßigen wie unregelmäßigen Vorkommnissen abzulesen ist.

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Immobilienfinanzierung Vermögen (Eigenkapital)

Eine Immobilieninvestition hat sowohl Einfluss auf das laufende Budget als auch auf das Vermögen des Investors. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind aufzubringen und im Gegenzug erhält man dafür die Immobilie - zunächst ein neutraler Vorgang. Bei Neubauten allerdings fällt meist der Neubaubonus an, der sich durch einen Zuschlag bemerkbar macht, den ein Käufer einer Gebrauchtimmobilie nicht mehr zu zahlen bereit ist - selbst wenn nur wenig Zeit zwischen Herstellung und dem Kauf liegt. Dies kann an Gestaltungs- oder Ausstattungsmerkmalen liegen, die dem Erbauer zwar wichtig sind, die aber der Käufer eben nicht bezahlen will. Es kann aber auch in nicht präzise verifizierbaren Ursachen begründet sein, die eher den emotionalen Bereichen zuzuordnen sind, wie der Begeisterung eines Bauherrn. Ein Mann muss halt im Leben eben einen Baum pflanzen, ein Haus bauen.

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Immobilienfinanzierung Liquidität

Neben den Erstinvestitionen fordert eine Immobilie auch laufend ihren Tribut. Die so genannten Bewirtschaftungskosten wie z. B. Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Instandhaltung usw. fallen an. Bei Eigentumswohnungen werden diese i. d. R. über das so genannte Hausgeld, das als Instandhaltungsrücklage angesammelt wird, umgelegt. Beim eigenen Haus aber werden diese Kosten in der Kalkulation oft vernachlässigt. Allein durch das Vorhandensein der Immobilie fallen also laufende Kosten an, was sie von den meisten anderen Anlageformen unterscheidet. Die Darlehensgeber setzen hier sehr unterschiedliche Größen an, um diese Kosten zu berücksichtigen - bei Eigenheimen oft auch gar keine. Man sollte aus eigenem Interesse sein Budget überprüfen, ob genug Mittel für diese Kosten vorhanden sind.

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Immobilienfinanzierung Beleihungswert

Die Darlehen, die nach § 11 HypBankG innerhalb von 60 Prozent des Beleihungswertes liegen, sind am preiswertesten zu haben, wobei diese Grenze in der Praxis meist 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Manchmal spricht man auch von 1a-Hypothek, wenn man diese Darlehensanteile meint. Nur auf die hier genannten Darlehensanteile finden die typischen in der Werbung hervorgehobenen Zinsen Anwendung. Der danach folgende Rang (auch 1b-Hypothek) bildet den Nachrang. Dieser Teil endet teilweise bei 80 Prozent des Beleihungswertes, teilweise reicht er bis 90 Prozent der beleihungsfähigen Kosten (Kauf-/Baupreis). Dieser Teil der Darlehen erfährt wegen der bereits deutlicheren Ausfallrisiken (siehe auch: Grundstück und Grundbuch) Zuschläge auf die Zinsen oder er wird verbürgt, was im Ergebnis zu ähnlich hohen Kosten führt.

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Immobilienfinanzierung Gegenstand der Deckung

Die Hypothekenversicherung schützt Darlehensgeber und Investoren vor Ausfällen infolge eintretender Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers, soweit die Erlöse aus dem Verkauf des Objekts oder aus der Zwangsversteigerung den Ausfall nicht vollständig abdecken. Bei einer Leistungsstörung des Darlehensnehmers können folgende Kosten gedeckt werden:
- Kapitalverlust
- Rückständige Zinszahlungen
- Rechtskosten
- Vom Darlehensgeber geleistete Vorauszahlungen
- In beschränktem Umfang Reparatur- und Unterhaltskosten
- Sonstige Kosten in Zusammenhang mit einer Zwangsvollstreckung aus dem Verkauf des Objekts.