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Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Steuervorteile Offene Immobilienfonds

Bislang war es in Deutschland bei Offenen Immobilienfonds - im Gegensatz zu den Geschlossenen - selten, dass ein Offener Immobilienfonds , inklusive Ertragsausschüttung, ein Jahr mit einem Minus abgeschlossen hat. Das macht diese Produkte gerade für Anleger interessant, die nach einem Anlageprodukt mit stabilen und gut kalkulierbaren Ausschüttungen kombiniert mit einem hohen Schutz vor einem Verlust des investierten Kapitals, auch vor Inflation, suchen. Hinzu kommen außerdem noch steuerliche Vorteile dieser Fondsgattung, da ein Großteil der ausgeschütteten Erträge, mitunter 50 Prozent und mehr, steuerfrei ist. Im Gegensatz zum Direkterwerb von Immobilien zählen Erträge aus Offenen Immobilienfonds steuerlich zudem nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern aus Kapitalvermögen. Deshalb können Anleger den Sparerfreibetrag (Alleinstehende: 801 EUR pro Jahr; Ehepaare: 1.602 EUR) geltend machen, wenngleich dieses Privileg aufgrund von dessen deutlicher Senkung in den vergangenen Jahren erheblich an Attraktivität eingebüßt hat.

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Offene Immobilienfonds

Bei Rentenfonds ist der Ausgabeaufschlag mit im Schnitt 3 bis 4 Prozent deutlich niedriger als bei Offenen Immobilienfonds , bei denen die Kaufgebühr mindestens 5 Prozent - Ausnahme: SKAG Euroinvest Immobilien (Mindestanlagesumme: 350.000 EUR) - beträgt. Andererseits hat die jüngste Krise der Offenen Immobilienfonds gezeigt, dass eine knapp bemessene Barreserve dazu führen kann, dass Fonds geschlossen werden, mit der Folge, dass deren Anteile - bis zu zwei Jahre - nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden können. Das heißt, für Anleger ist es wichtig, die Entwicklung der Liquiditätsquote ihres Offenen Immobilienfonds im Auge zu haben. In schlechten Zeiten an den Finanzmärkten sollte diese eher etwas großzügig bemessen sein, um auch größere Mittelabflüsse problemlos verkraften zu können. In guten sollte sie hingegen eher niedrig sein - also unter 20, besser 15 Prozent liegen.

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Offene Immobilienfonds Vorteile gegenüber Rentenfonds

Auch gegenüber Rentenfonds haben Offene Immobilienfonds einige Vorteile. Dies fängt schon damit an, dass es für Investoren bei Rentenfonds gar nicht so einfach ist, das richtige Produkt zu finden. Denn nicht mit jedem Rentenfonds sind Anleger automatisch auf der richtigen Seite. Ganz auf Nummer sicher können Investoren eigentlich nur mit Geldmarktfonds gehen. Denn nur mit ihnen sind sie bei steigenden Zinsen vor Kursverlusten sicher. Dafür sind mit Geldmarktfonds in der Regel nur magere Renditen erzielbar, die deutlich unter dem liegen, was offene Immobilienfonds einbringen. Mitunter reicht der Ertrag von Geldmarktfonds gerade, um die Wertverluste durch die Teuerungsrate aufzufangen. Bei Rentenfonds, die in länger laufende Papiere investieren, ist die Chance auf eine höhere Rendite zwar größer. Dafür kann es in Phasen steigender Zinsen vorübergehend einmal Verlustperioden geben - insbesondere, wenn es das Management versäumt, das Fondsvermögen rechtzeitig von länger in kürzer laufende Papiere umzuschichten. Hinzu kommt bei Rentenfonds die steuerliche Problematik, sofern die Fonds nicht im Rahmen einer fondsgebundenen Renten- oder Lebensversicherung erworben wurden. Dann unterliegen die Erträge zumeist zum Großteil der Besteuerung, wenn der Sparerfreibetrag ausgeschöpft ist, wodurch die Nachsteuer-Rendite empfindlich geschmälert werden kann. Daran hat sich durch die Einführung der Abgeltungsteuer nichts geändert. Bei vielen Offenen Immobilienfonds ist die Steuerquote, also der Anteil der Erträge, den der Fiskus besteuert, vor allem wenn sie den Großteil ihrer Erträge im Ausland erzielt haben, erheblich niedriger. Das heißt: Durch die Wahl des richtigen Immobilienfonds kann nicht nur die Vor-, sondern auch die Nachsteuerrendite erheblich gesteigert werden.

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Offene Immobilienfonds

Darüber hinaus ist die Begrenzung für den Erwerb von Erbbaurechten an Grundstücken entfallen. Die Offenen Immobilienfonds können Erbbaurechte an bebauten Grundstücken außerhalb des EU-/EWR-Raums in unbegrenztem Maße erwerben. Bis 2002 traf dies nur auf Erbbaurechte innerhalb des EU-/EWR-Raums zu. Auch die Höchstbestelldauer für Erbbaurechte, die bis 2002 bei 80 Jahren lag, ist entfallen. Um Interessenkollisionen vorzubeugen, schreibt das Gesetz vor, die Bestellung der unabhängigen Sachverständigen auf grundsätzlich fünf Jahre zu begrenzen. Ihre Tätigkeit kann um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden, wenn die Einnahmen des Sachverständigen aus seiner Gutachteraufgabe für die Kapitalanlagegesellschaft im Vorjahreszeitraum der Verlängerung 20 Prozent seiner Gesamteinnahmen nicht überschreiten. Dadurch wird einer finanziellen Abhängigkeit des Sachverständigen von der Kapitalanlagegesellschaft vorgebeugt.

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Immobilienfonds Höhe der Rentenzahlung jederzeit veränderbar

Der große Vorteil von Entnahmeplänen bei Investmentfonds ist die Flexibilität. Das heißt, der Anleger hat zum Beispiel jederzeit die Möglichkeit, bei Bedarf die vereinbarte Investmentrentenzahlung zu erhöhen oder herabzusetzen. Darüber hinaus sind auch jederzeit höhere einmalige Entnahmen möglich, um zum Beispiel den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Denn das Kapital gehört dem Investor, bei der Verrentung durch eine Lebensversicherung wird hingegen gewissermaßen ein höherer Kapitalbetrag gegen eine lebenslange monatliche oder vierteljährliche Rentenzahlung getauscht. Die Verfügungsgewalt über das Kapital geht daher verloren. Deshalb haben Investoren hier auch nicht mehr die Möglichkeit zu wechseln, wenn eine Versicherungsgesellschaft durch Missmanagement in ihrer Ertragskraft nachlässt. Bei Offenen Immobilienfonds ist das hingegen kein Problem. Auch bei Entnahmeplänen können Investoren die Anteile jederzeit sofort verkaufen, um den Erlös in Anteile von einem Fonds eines anderen Anbieters zu stecken. Einziges Manko in diesem Fall: Es muss für den Erwerb meist erneut der Ausgabeaufschlag - Minimum: 5 Prozent des Anlagekapitals - gezahlt werden, falls der Erwerb der Anteile nicht über eine Fondsbörse erfolgt. Hier werden dann nur die Ordergebühren fällig, die deutlich unter der Kaufgebühr der jeweiligen Fondsgesellschaft liegen.