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Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Steuervorteile Offene Immobilienfonds

Bislang war es in Deutschland bei Offenen Immobilienfonds - im Gegensatz zu den Geschlossenen - selten, dass ein Offener Immobilienfonds , inklusive Ertragsausschüttung, ein Jahr mit einem Minus abgeschlossen hat. Das macht diese Produkte gerade für Anleger interessant, die nach einem Anlageprodukt mit stabilen und gut kalkulierbaren Ausschüttungen kombiniert mit einem hohen Schutz vor einem Verlust des investierten Kapitals, auch vor Inflation, suchen. Hinzu kommen außerdem noch steuerliche Vorteile dieser Fondsgattung, da ein Großteil der ausgeschütteten Erträge, mitunter 50 Prozent und mehr, steuerfrei ist. Im Gegensatz zum Direkterwerb von Immobilien zählen Erträge aus Offenen Immobilienfonds steuerlich zudem nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern aus Kapitalvermögen. Deshalb können Anleger den Sparerfreibetrag (Alleinstehende: 801 EUR pro Jahr; Ehepaare: 1.602 EUR) geltend machen, wenngleich dieses Privileg aufgrund von dessen deutlicher Senkung in den vergangenen Jahren erheblich an Attraktivität eingebüßt hat.

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Offene Immobilienfonds

Normalerweise ist eine hohe Liquiditätsquote bei einem Offenen Immobilienfonds bedenklich, da sie zulasten der Rendite geht. Die gesetzliche Vorgabe lautet, dass die Mindestliquidität 5 Prozent des Fondsvolumens betragen muss. In guten Zeiten sollte sie 15 Prozent nicht überschreiten, da das investierte Kapital nicht optimal eingesetzt wird. Denn in normalen Zeiten liegt die Rendite der liquiden Mittel deutlich unter der einer gut vermieteten Immobilie. Ist die Lage im Segment der Offenen Immobilienfonds jedoch angespannt, weil viele Anleger sich von Anteilen trennen oder mit einem derartigen Verhalten zu rechnen ist, dann fahren Fonds mit einer deutlich höheren Liquiditätsquote besser. Sie sollte in einem derartigen Ausnahmefall eher deutlich über 20 Prozent liegen, um Anteilsrückgaben problemlos bedienen zu können.

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Offene Immobilienfonds Vorteile gegenüber Rentenfonds

Auch gegenüber Rentenfonds haben Offene Immobilienfonds einige Vorteile. Dies fängt schon damit an, dass es für Investoren bei Rentenfonds gar nicht so einfach ist, das richtige Produkt zu finden. Denn nicht mit jedem Rentenfonds sind Anleger automatisch auf der richtigen Seite. Ganz auf Nummer sicher können Investoren eigentlich nur mit Geldmarktfonds gehen. Denn nur mit ihnen sind sie bei steigenden Zinsen vor Kursverlusten sicher. Dafür sind mit Geldmarktfonds in der Regel nur magere Renditen erzielbar, die deutlich unter dem liegen, was offene Immobilienfonds einbringen. Mitunter reicht der Ertrag von Geldmarktfonds gerade, um die Wertverluste durch die Teuerungsrate aufzufangen. Bei Rentenfonds, die in länger laufende Papiere investieren, ist die Chance auf eine höhere Rendite zwar größer. Dafür kann es in Phasen steigender Zinsen vorübergehend einmal Verlustperioden geben - insbesondere, wenn es das Management versäumt, das Fondsvermögen rechtzeitig von länger in kürzer laufende Papiere umzuschichten. Hinzu kommt bei Rentenfonds die steuerliche Problematik, sofern die Fonds nicht im Rahmen einer fondsgebundenen Renten- oder Lebensversicherung erworben wurden. Dann unterliegen die Erträge zumeist zum Großteil der Besteuerung, wenn der Sparerfreibetrag ausgeschöpft ist, wodurch die Nachsteuer-Rendite empfindlich geschmälert werden kann. Daran hat sich durch die Einführung der Abgeltungsteuer nichts geändert. Bei vielen Offenen Immobilienfonds ist die Steuerquote, also der Anteil der Erträge, den der Fiskus besteuert, vor allem wenn sie den Großteil ihrer Erträge im Ausland erzielt haben, erheblich niedriger. Das heißt: Durch die Wahl des richtigen Immobilienfonds kann nicht nur die Vor-, sondern auch die Nachsteuerrendite erheblich gesteigert werden.

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Offene Immobilienfonds

Darüber hinaus ist die Begrenzung für den Erwerb von Erbbaurechten an Grundstücken entfallen. Die Offenen Immobilienfonds können Erbbaurechte an bebauten Grundstücken außerhalb des EU-/EWR-Raums in unbegrenztem Maße erwerben. Bis 2002 traf dies nur auf Erbbaurechte innerhalb des EU-/EWR-Raums zu. Auch die Höchstbestelldauer für Erbbaurechte, die bis 2002 bei 80 Jahren lag, ist entfallen. Um Interessenkollisionen vorzubeugen, schreibt das Gesetz vor, die Bestellung der unabhängigen Sachverständigen auf grundsätzlich fünf Jahre zu begrenzen. Ihre Tätigkeit kann um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden, wenn die Einnahmen des Sachverständigen aus seiner Gutachteraufgabe für die Kapitalanlagegesellschaft im Vorjahreszeitraum der Verlängerung 20 Prozent seiner Gesamteinnahmen nicht überschreiten. Dadurch wird einer finanziellen Abhängigkeit des Sachverständigen von der Kapitalanlagegesellschaft vorgebeugt.

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Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds stehen bei Anlegern weiterhin hoch im Kurs. Denn sie kommen gerade in Krisenzeiten an den Finanzmärkten dem gestiegenen Sicherheitsbedürfnis der Anleger entgegen. Im Gegensatz zu einem Aktienfonds kennt die Wertentwicklung eines Offenen Immobilienfonds in der Regel nur eine Richtung - aufwärts. Auch wenn das Tempo gemächlich ist - 2008 schafften die Offenen Immobilienfonds im Schnitt eine Rendite von 4,7 Prozent. Gerade die gute Berechenbarkeit ihrer Wertentwicklung dürfte der Grund dafür sein, warum dieses Anlageprodukt Jahr für Jahr mehr Anhänger gewinnt. Die Berechenbarkeit geht aber prinzipiell nicht zulasten der Flexibilität. Denn die Anteile können jederzeit verkauft werden, auch wenn dieser Vorteil durch die Schließung einiger Fonds in jüngster Zeit etwas an Zugkraft verloren haben dürfte. Dafür haben die Offenen Immobilienfonds nach Einführung der Abgeltungsteuer an Attraktivität gewonnen, weil ein Großteil ihrer Erträge steuerfrei in die Taschen der Anleger fließt.