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Billigste Immobilienfonds

Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Junge Immobilienfonds

Junge Fonds haben den Vorteil, dass sie keine Wertberichtigungen vornehmen müssen und dass sie in den Genuss sogenannter Einwertungsgewinne kommen können. Denn sie erwerben Projekte meist unter dem sogenannten Gutachterwert - er bildet die Höchstgrenze, zu dem ein Fonds in Objekte einsteigen darf - und die von ihnen gekauften Neuimmobilien sind voll vermietet. Auch die Liquidität spielt eine wichtige Rolle. Sie ist bei jüngeren Fonds vergleichsweise niedrig, was ebenfalls der Performance zugute kommt, zumal Immobilien zum Teil sogar auf Pump gekauft werden. Rechtlich ist das alles kein Problem. Denn Offene Immobilienfonds dürfen bis zu 50 Prozent ihres Fondsvermögens mit Fremdkapital, also Krediten, finanzieren. Aber Vorsicht: Das ist nur vorteilhaft, solange die Zinsen niedriger sind als die Rendite der Mieteinnahmen. Durch diesen sogenannten Leverage-Effekt wird dann die Rendite des von den Investoren eingesetzten Eigenkapitals gehebelt. Doch nicht nur ein Zinsanstieg kann diese Rechnung mitunter schnell hinfällig machen. Auch die aktuelle Finanzmarktkrise hat vor allem die Fonds stark in Mitleidenschaft gezogen, bei denen die Liquiditätsdecke letztlich zu dünn war und die keine starke Muttergesellschaft im Rücken haben, die ihnen im Falle einer zu knapp kalkulierten Barreserve zu Hilfe eilt.

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Offene Immobilienfonds

Bei Rentenfonds ist der Ausgabeaufschlag mit im Schnitt 3 bis 4 Prozent deutlich niedriger als bei Offenen Immobilienfonds , bei denen die Kaufgebühr mindestens 5 Prozent - Ausnahme: SKAG Euroinvest Immobilien (Mindestanlagesumme: 350.000 EUR) - beträgt. Andererseits hat die jüngste Krise der Offenen Immobilienfonds gezeigt, dass eine knapp bemessene Barreserve dazu führen kann, dass Fonds geschlossen werden, mit der Folge, dass deren Anteile - bis zu zwei Jahre - nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden können. Das heißt, für Anleger ist es wichtig, die Entwicklung der Liquiditätsquote ihres Offenen Immobilienfonds im Auge zu haben. In schlechten Zeiten an den Finanzmärkten sollte diese eher etwas großzügig bemessen sein, um auch größere Mittelabflüsse problemlos verkraften zu können. In guten sollte sie hingegen eher niedrig sein - also unter 20, besser 15 Prozent liegen.

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Offene Immobilienfonds Vorteile gegenüber Rentenfonds

Auch gegenüber Rentenfonds haben Offene Immobilienfonds einige Vorteile. Dies fängt schon damit an, dass es für Investoren bei Rentenfonds gar nicht so einfach ist, das richtige Produkt zu finden. Denn nicht mit jedem Rentenfonds sind Anleger automatisch auf der richtigen Seite. Ganz auf Nummer sicher können Investoren eigentlich nur mit Geldmarktfonds gehen. Denn nur mit ihnen sind sie bei steigenden Zinsen vor Kursverlusten sicher. Dafür sind mit Geldmarktfonds in der Regel nur magere Renditen erzielbar, die deutlich unter dem liegen, was offene Immobilienfonds einbringen. Mitunter reicht der Ertrag von Geldmarktfonds gerade, um die Wertverluste durch die Teuerungsrate aufzufangen. Bei Rentenfonds, die in länger laufende Papiere investieren, ist die Chance auf eine höhere Rendite zwar größer. Dafür kann es in Phasen steigender Zinsen vorübergehend einmal Verlustperioden geben - insbesondere, wenn es das Management versäumt, das Fondsvermögen rechtzeitig von länger in kürzer laufende Papiere umzuschichten. Hinzu kommt bei Rentenfonds die steuerliche Problematik, sofern die Fonds nicht im Rahmen einer fondsgebundenen Renten- oder Lebensversicherung erworben wurden. Dann unterliegen die Erträge zumeist zum Großteil der Besteuerung, wenn der Sparerfreibetrag ausgeschöpft ist, wodurch die Nachsteuer-Rendite empfindlich geschmälert werden kann. Daran hat sich durch die Einführung der Abgeltungsteuer nichts geändert. Bei vielen Offenen Immobilienfonds ist die Steuerquote, also der Anteil der Erträge, den der Fiskus besteuert, vor allem wenn sie den Großteil ihrer Erträge im Ausland erzielt haben, erheblich niedriger. Das heißt: Durch die Wahl des richtigen Immobilienfonds kann nicht nur die Vor-, sondern auch die Nachsteuerrendite erheblich gesteigert werden.

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Offene Immobilienfonds

Ferner sind Beteiligungen an Objekt-Gesellschaften bis zu 49 Prozent des Sondervermögens möglich. Davon dürfen Minderheitsbeteiligungen und Joint Ventures an ausländischen Objekt-Gesellschaften bis zu maximal 20 Prozent des Sondervermögens ausmachen. Bis 2002 waren Beteiligungen an solchen Gesellschaften nur möglich, wenn die deutsche Kapitalanlagegesellschaft die Mehrheit an ihnen hielt. Allerdings enthält das Gesetz eine Beschränkung für mindere Rechte, wie Wohnungseigentum, Teileigentum und Teilerbbaurechte, in Höhe von 15 Prozent des Sondervermögens.

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Rentenzahlungen zu gestalten. Offene Immobilienfonds haben gegenüber einer Versicherungslösung den Vorteil, dass der Anleger die Gewalt über die Regelung der Auszahlungen behält, bis das Kapital aufgebraucht ist. Bei Versicherungen verliert der Investor hingegen die Verfügungsgewalt über das angesammelte Kapital. Es besteht lediglich, im Falle der Verrentung, ein Anspruch auf die Rentenzahlung - und hierbei, genau besehen, auch nur auf den garantierten Teil der Rente. Da die errechnete Rentenleistung auf der Grundlage von Sterbetafeln, also der durchschnittlichen erwarteten Lebensdauer der Versicherten, beruht, hat sie eher einen Wettcharakter. Bezieht der Rentenberechtigte die Zahlungen sehr viel länger, als von der Versicherungsgesellschaft prognostiziert, fährt er mit der Versicherungsvariante besser als mit Offenen Immobilienfonds . Ansonsten sind - vor allem wegen der größeren Flexibilität - prinzipiell Offene Immobilienfonds vorzuziehen.