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Günstige Immobilienfonds

Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Junge Immobilienfonds

Junge Fonds haben den Vorteil, dass sie keine Wertberichtigungen vornehmen müssen und dass sie in den Genuss sogenannter Einwertungsgewinne kommen können. Denn sie erwerben Projekte meist unter dem sogenannten Gutachterwert - er bildet die Höchstgrenze, zu dem ein Fonds in Objekte einsteigen darf - und die von ihnen gekauften Neuimmobilien sind voll vermietet. Auch die Liquidität spielt eine wichtige Rolle. Sie ist bei jüngeren Fonds vergleichsweise niedrig, was ebenfalls der Performance zugute kommt, zumal Immobilien zum Teil sogar auf Pump gekauft werden. Rechtlich ist das alles kein Problem. Denn Offene Immobilienfonds dürfen bis zu 50 Prozent ihres Fondsvermögens mit Fremdkapital, also Krediten, finanzieren. Aber Vorsicht: Das ist nur vorteilhaft, solange die Zinsen niedriger sind als die Rendite der Mieteinnahmen. Durch diesen sogenannten Leverage-Effekt wird dann die Rendite des von den Investoren eingesetzten Eigenkapitals gehebelt. Doch nicht nur ein Zinsanstieg kann diese Rechnung mitunter schnell hinfällig machen. Auch die aktuelle Finanzmarktkrise hat vor allem die Fonds stark in Mitleidenschaft gezogen, bei denen die Liquiditätsdecke letztlich zu dünn war und die keine starke Muttergesellschaft im Rücken haben, die ihnen im Falle einer zu knapp kalkulierten Barreserve zu Hilfe eilt.

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Bei Aktien- und Rentenfonds war es längst üblich -, die Beurteilung der Stabilität der Wertentwicklung eines Fonds und der Qualität des Fondsmanagements mit Ratings zu prüfen, inzwischen sind sie auch bei Offenen Immobilienfonds längst gang und gäbe. Rating-Agenturen sind gewissermaßen Fonds-TÜV-Prüfer, die Investmentfonds genau unter die Lupe nehmen. Am bekanntesten sind die Einstufungen der großen angelsächsischen Rating-Agenturen Standard & Poors (S&P) - Bestnote: AAA - und Moodys - Bestnote: Aaa. Ratings sind zwar keine Erfolgsgarantie dafür, dass bei einem Fonds die Rendite immer zufriedenstellend ausfällt. Denn die Ergebnisse und die daraus gezogenen Rückschlüsse basieren hauptsächlich auf Vergangenheitswerten und -betrachtungen. Doch die Beurteilung durch möglichst neutrale Prüfer kann Anlegern helfen, sich ein besseres Urteil über die Qualität und die langfristigen Erfolgsaussichten eines Investmentfonds zu machen. Im Bereich der Offenen Immobilienfonds sind Ratings ein noch vergleichsweise neues Instrument. Moodys hatte im Frühjahr 2002 damit begonnen, erstmals auch Offene Immobilienfonds genau zu begutachten.

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Offene Immobilienfonds Vorteile gegenüber Lebensversicherungen

Das Ergebnis zeigt, dass ein Entnahmeplan basierend auf Offenen Immobilienfonds in der Tat eine sehr interessante Alternative zur Verrentung eines Kapitalbetrags ist. Nur wenn der Rentenbezieher sehr lange lebt, ist er mit einer Leibrente besser bedient als mit Offenen Immobilienfonds . Hinzu kommt, dass Anleger bei Entnahmeplänen jederzeit - außer wenn der Fonds vorübergehend geschlossen wird - über das noch verbliebene Kapital verfügen können, um beispielsweise eine Immobilie zu erwerben. Bei der Verrentung durch eine Lebensversicherung haben sie hingegen nur Anspruch auf die lebenslangen monatlichen Rentenzahlungen und hierbei im ungünstigsten Fall auch nur auf den garantierten Teil der Versicherungsrente.

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Offene Immobilienfonds

Der Anteilspreis bei Offenen Immobilienfonds wird seit Inkrafttreten des Gesetzes börsentäglich ermittelt. Begründung des Gesetzgebers: Der mögliche Anteil von bis zu 49 Prozent in Liquidität lässt es als sachgerecht erscheinen, den Anteilswert wie für Wertpapier-Sondervermögen derart zu bestimmen, damit der Anteilsinhaber aktuelle Ausgabe- und Rücknahmepreise erhält. Bis dahin berechneten die Depotbanken die Anteilspreise in der Regel nur dreimal monatlich. Schließlich wurde die Risikomischung neu geregelt. Grundstücksfonds mussten nach altem Recht nach einer Anlaufzeit von vier Jahren mindestens zehn Grundstücke enthalten, wobei der Wert eines Einzelgrundstücks nicht mehr als 15 Prozent des Sondervermögens betragen durfte. Die Vorgabe, mindestens in zehn Grundstücke zu investieren, wurde nun aufgehoben. Dafür wurde für Grundstücke mit einem Wert von über 10 Prozent des Fonds eine 50-Prozent-Grenze eingeführt, wodurch eine ausreichende Risikomischung gewährleistet bleiben soll. Eine Überschreitung der Grenzen kann während der Anlaufzeit im Einzelfall mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) verhandelt werden.

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Immobilienfonds Höhe der Rentenzahlung jederzeit veränderbar

Der große Vorteil von Entnahmeplänen bei Investmentfonds ist die Flexibilität. Das heißt, der Anleger hat zum Beispiel jederzeit die Möglichkeit, bei Bedarf die vereinbarte Investmentrentenzahlung zu erhöhen oder herabzusetzen. Darüber hinaus sind auch jederzeit höhere einmalige Entnahmen möglich, um zum Beispiel den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Denn das Kapital gehört dem Investor, bei der Verrentung durch eine Lebensversicherung wird hingegen gewissermaßen ein höherer Kapitalbetrag gegen eine lebenslange monatliche oder vierteljährliche Rentenzahlung getauscht. Die Verfügungsgewalt über das Kapital geht daher verloren. Deshalb haben Investoren hier auch nicht mehr die Möglichkeit zu wechseln, wenn eine Versicherungsgesellschaft durch Missmanagement in ihrer Ertragskraft nachlässt. Bei Offenen Immobilienfonds ist das hingegen kein Problem. Auch bei Entnahmeplänen können Investoren die Anteile jederzeit sofort verkaufen, um den Erlös in Anteile von einem Fonds eines anderen Anbieters zu stecken. Einziges Manko in diesem Fall: Es muss für den Erwerb meist erneut der Ausgabeaufschlag - Minimum: 5 Prozent des Anlagekapitals - gezahlt werden, falls der Erwerb der Anteile nicht über eine Fondsbörse erfolgt. Hier werden dann nur die Ordergebühren fällig, die deutlich unter der Kaufgebühr der jeweiligen Fondsgesellschaft liegen.