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Gute Immobilienfonds

Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Steuervorteile Offene Immobilienfonds

Bislang war es in Deutschland bei Offenen Immobilienfonds - im Gegensatz zu den Geschlossenen - selten, dass ein Offener Immobilienfonds , inklusive Ertragsausschüttung, ein Jahr mit einem Minus abgeschlossen hat. Das macht diese Produkte gerade für Anleger interessant, die nach einem Anlageprodukt mit stabilen und gut kalkulierbaren Ausschüttungen kombiniert mit einem hohen Schutz vor einem Verlust des investierten Kapitals, auch vor Inflation, suchen. Hinzu kommen außerdem noch steuerliche Vorteile dieser Fondsgattung, da ein Großteil der ausgeschütteten Erträge, mitunter 50 Prozent und mehr, steuerfrei ist. Im Gegensatz zum Direkterwerb von Immobilien zählen Erträge aus Offenen Immobilienfonds steuerlich zudem nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern aus Kapitalvermögen. Deshalb können Anleger den Sparerfreibetrag (Alleinstehende: 801 EUR pro Jahr; Ehepaare: 1.602 EUR) geltend machen, wenngleich dieses Privileg aufgrund von dessen deutlicher Senkung in den vergangenen Jahren erheblich an Attraktivität eingebüßt hat.

Immobilienfonds

Immobilienfonds

Inzwischen gelten vor allem die Einstufungen von Feri Trust und der Scope Group als wichtiger Maßstab für die Qualitätseinstufung im Segment der Offenen Immobilienfonds . Scope führte erstmals im September 2004 Ratings für diese Fondskategorie durch. Maßgebend für die Einstufung waren hierbei vor allem die Qualität des Immobilienbestandes (50 Prozent), der Struktur des Immobilienvermögens (30 Prozent) und des Fondsmanagements (20 Prozent). Nach der Zwangsschließung von elf Offenen Immobilienfonds im Herbst 2008 setzte Scope die Ratings aus und kündigte an, eine Neubewertung vornehmen zu wollen. Die Ergebnisse liegen nun vor. Ein Rating ist ein interessanter Anhaltspunkt zur Beurteilung eines Fonds, auch eines Offenen Immobilienfonds . Denn es werden die für den nachhaltigen Erfolg wichtigen Faktoren mit in die Betrachtung einbezogen. Damit wird das Gewicht der Performance zu Recht relativiert und ergänzt um nicht quantitativ orientierte Komponenten wie die Qualität des Fondsmanagements. Doch es sollte von Ratings nicht zu viel erwartet werden. Bislang gelang es nämlich beispielsweise nicht, über ein Rating die Schließung eines Offenen Immobilienfonds im Voraus zu erahnen.

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geschlossene Immobilienfonds

Generell hat die ASt keine Auswirkungen auf die Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds. Bei geschlossenen Immobilienfonds darf der Fonds inländische Objekte weiterhin nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußern. Die Mieteinkünfte des Anlegers zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei geschlossenen Fonds mit gewerblichen Einkünften bleibt alles beim Alten: Volle Steuerpflicht in individueller Steuerhöhe. Bei Private Equity Fonds muss man zwischen vermögensverwaltenden Fonds und gewerblich konzipierten Fonds unterscheiden. Bei vermögensverwaltenden Fonds unterliegen alle Einkünfte, soweit sie nicht aus Investments vor dem 1.1.2009 stammen und mindestens zwölf Monate gehalten wurden, der Abgeltungsteuer. Zudem können Werbungskosten dann nicht mehr abgezogen werden. Gewerbliche Fonds hingegen können ab 2008 sogar 60 Prozent ihrer Betriebsausgaben geltend machen, dafür sind aber auch die Einnahmen aus Dividenden und Veräußerungsgewinnen zu 60 Prozent beim Anleger zu versteuern (sogenanntes Teileinkünfteverfahren).

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Offene Immobilienfonds

Der Anteilspreis bei Offenen Immobilienfonds wird seit Inkrafttreten des Gesetzes börsentäglich ermittelt. Begründung des Gesetzgebers: Der mögliche Anteil von bis zu 49 Prozent in Liquidität lässt es als sachgerecht erscheinen, den Anteilswert wie für Wertpapier-Sondervermögen derart zu bestimmen, damit der Anteilsinhaber aktuelle Ausgabe- und Rücknahmepreise erhält. Bis dahin berechneten die Depotbanken die Anteilspreise in der Regel nur dreimal monatlich. Schließlich wurde die Risikomischung neu geregelt. Grundstücksfonds mussten nach altem Recht nach einer Anlaufzeit von vier Jahren mindestens zehn Grundstücke enthalten, wobei der Wert eines Einzelgrundstücks nicht mehr als 15 Prozent des Sondervermögens betragen durfte. Die Vorgabe, mindestens in zehn Grundstücke zu investieren, wurde nun aufgehoben. Dafür wurde für Grundstücke mit einem Wert von über 10 Prozent des Fonds eine 50-Prozent-Grenze eingeführt, wodurch eine ausreichende Risikomischung gewährleistet bleiben soll. Eine Überschreitung der Grenzen kann während der Anlaufzeit im Einzelfall mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) verhandelt werden.

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Rentenzahlungen zu gestalten. Offene Immobilienfonds haben gegenüber einer Versicherungslösung den Vorteil, dass der Anleger die Gewalt über die Regelung der Auszahlungen behält, bis das Kapital aufgebraucht ist. Bei Versicherungen verliert der Investor hingegen die Verfügungsgewalt über das angesammelte Kapital. Es besteht lediglich, im Falle der Verrentung, ein Anspruch auf die Rentenzahlung - und hierbei, genau besehen, auch nur auf den garantierten Teil der Rente. Da die errechnete Rentenleistung auf der Grundlage von Sterbetafeln, also der durchschnittlichen erwarteten Lebensdauer der Versicherten, beruht, hat sie eher einen Wettcharakter. Bezieht der Rentenberechtigte die Zahlungen sehr viel länger, als von der Versicherungsgesellschaft prognostiziert, fährt er mit der Versicherungsvariante besser als mit Offenen Immobilienfonds . Ansonsten sind - vor allem wegen der größeren Flexibilität - prinzipiell Offene Immobilienfonds vorzuziehen.