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Immobilienfonds günstig

Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Junge Immobilienfonds

Junge Fonds haben den Vorteil, dass sie keine Wertberichtigungen vornehmen müssen und dass sie in den Genuss sogenannter Einwertungsgewinne kommen können. Denn sie erwerben Projekte meist unter dem sogenannten Gutachterwert - er bildet die Höchstgrenze, zu dem ein Fonds in Objekte einsteigen darf - und die von ihnen gekauften Neuimmobilien sind voll vermietet. Auch die Liquidität spielt eine wichtige Rolle. Sie ist bei jüngeren Fonds vergleichsweise niedrig, was ebenfalls der Performance zugute kommt, zumal Immobilien zum Teil sogar auf Pump gekauft werden. Rechtlich ist das alles kein Problem. Denn Offene Immobilienfonds dürfen bis zu 50 Prozent ihres Fondsvermögens mit Fremdkapital, also Krediten, finanzieren. Aber Vorsicht: Das ist nur vorteilhaft, solange die Zinsen niedriger sind als die Rendite der Mieteinnahmen. Durch diesen sogenannten Leverage-Effekt wird dann die Rendite des von den Investoren eingesetzten Eigenkapitals gehebelt. Doch nicht nur ein Zinsanstieg kann diese Rechnung mitunter schnell hinfällig machen. Auch die aktuelle Finanzmarktkrise hat vor allem die Fonds stark in Mitleidenschaft gezogen, bei denen die Liquiditätsdecke letztlich zu dünn war und die keine starke Muttergesellschaft im Rücken haben, die ihnen im Falle einer zu knapp kalkulierten Barreserve zu Hilfe eilt.

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Offene Immobilienfonds

Gerade gute Offene Immobilienfonds müssen hohe Mittelzuflüsse verkraften und werden dadurch oft gewissermaßen zum Opfer des eigenen Erfolgs. Denn lukrative Projekte, in die die Mittel investiert werden können, gibt es nicht wie Sand am Meer. Außerdem erfordert die Auswahl und Prüfung der Objekte Zeit. Da es in Deutschland absolut unüblich ist, Fonds zu schließen, bleibt den Managern nichts anderes übrig, als das Geld - zumindest vorübergehend - anderweitig zu parken. Marktkenner wie der Münchner Fonds-Analyst Stefan Loipfinger halten allenfalls eine Liquiditätsquote von maximal 25 Prozent für akzeptabel, bis zu 49 Prozent sind ohnehin für einen längeren Zeitraum höchstens zulässig. Er empfiehlt neben einem Blick in den Rechenschaftsbericht - und dabei vor allem auf die aufgelisteten Liegenschaften und Wertberichtigungen in der Bilanz zu schauen - auch auf die Entwicklung der Liquiditätsquote zu achten. Der Vorwurf des Experten: Mancher Offene Immobilienfonds gleiche eher einem Rentenfonds mit Immobilienbeimischung. Eine recht teure Mischung - vor allem wenn die Performance zu wünschen übrig lässt.

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geschlossene Immobilienfonds

Generell hat die ASt keine Auswirkungen auf die Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds. Bei geschlossenen Immobilienfonds darf der Fonds inländische Objekte weiterhin nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußern. Die Mieteinkünfte des Anlegers zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei geschlossenen Fonds mit gewerblichen Einkünften bleibt alles beim Alten: Volle Steuerpflicht in individueller Steuerhöhe. Bei Private Equity Fonds muss man zwischen vermögensverwaltenden Fonds und gewerblich konzipierten Fonds unterscheiden. Bei vermögensverwaltenden Fonds unterliegen alle Einkünfte, soweit sie nicht aus Investments vor dem 1.1.2009 stammen und mindestens zwölf Monate gehalten wurden, der Abgeltungsteuer. Zudem können Werbungskosten dann nicht mehr abgezogen werden. Gewerbliche Fonds hingegen können ab 2008 sogar 60 Prozent ihrer Betriebsausgaben geltend machen, dafür sind aber auch die Einnahmen aus Dividenden und Veräußerungsgewinnen zu 60 Prozent beim Anleger zu versteuern (sogenanntes Teileinkünfteverfahren).

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Offene Immobilienfonds

Darüber hinaus ist die Begrenzung für den Erwerb von Erbbaurechten an Grundstücken entfallen. Die Offenen Immobilienfonds können Erbbaurechte an bebauten Grundstücken außerhalb des EU-/EWR-Raums in unbegrenztem Maße erwerben. Bis 2002 traf dies nur auf Erbbaurechte innerhalb des EU-/EWR-Raums zu. Auch die Höchstbestelldauer für Erbbaurechte, die bis 2002 bei 80 Jahren lag, ist entfallen. Um Interessenkollisionen vorzubeugen, schreibt das Gesetz vor, die Bestellung der unabhängigen Sachverständigen auf grundsätzlich fünf Jahre zu begrenzen. Ihre Tätigkeit kann um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden, wenn die Einnahmen des Sachverständigen aus seiner Gutachteraufgabe für die Kapitalanlagegesellschaft im Vorjahreszeitraum der Verlängerung 20 Prozent seiner Gesamteinnahmen nicht überschreiten. Dadurch wird einer finanziellen Abhängigkeit des Sachverständigen von der Kapitalanlagegesellschaft vorgebeugt.

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Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds stehen bei Anlegern weiterhin hoch im Kurs. Denn sie kommen gerade in Krisenzeiten an den Finanzmärkten dem gestiegenen Sicherheitsbedürfnis der Anleger entgegen. Im Gegensatz zu einem Aktienfonds kennt die Wertentwicklung eines Offenen Immobilienfonds in der Regel nur eine Richtung - aufwärts. Auch wenn das Tempo gemächlich ist - 2008 schafften die Offenen Immobilienfonds im Schnitt eine Rendite von 4,7 Prozent. Gerade die gute Berechenbarkeit ihrer Wertentwicklung dürfte der Grund dafür sein, warum dieses Anlageprodukt Jahr für Jahr mehr Anhänger gewinnt. Die Berechenbarkeit geht aber prinzipiell nicht zulasten der Flexibilität. Denn die Anteile können jederzeit verkauft werden, auch wenn dieser Vorteil durch die Schließung einiger Fonds in jüngster Zeit etwas an Zugkraft verloren haben dürfte. Dafür haben die Offenen Immobilienfonds nach Einführung der Abgeltungsteuer an Attraktivität gewonnen, weil ein Großteil ihrer Erträge steuerfrei in die Taschen der Anleger fließt.