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Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Worauf bei Offenen Immobilienfonds zu achten ist

Es lohnt sich auf jeden Fall, darauf zu achten, wie lange es den Offenen Immobilienfonds schon gibt. Relativ junge Produkte mit noch vergleichsweise geringem Fondsvolumen müssen zwar das Kapital auf weniger Objekte verteilen. Dafür sind sie in ihrer Anlagepolitik oft freier. Sie sind in vielen Fällen nicht nur auf Deutschland als Anlageregion begrenzt, wie das bei einigen älteren Fonds noch der Fall ist, sondern können die neuen gesetzlichen Regeln ausschöpfen und europa-, mitunter sogar bereits weltweit in Objekte investieren. Das ist allerdings keine Erfolgsgarantie. Neben dem Währungsrisiko sollten sich Investoren darüber im Klaren sein, dass eine internationale Strategie auch eine entsprechende Expertise aufseiten der Fondsgesellschaft voraussetzt. Hinzu kommt, dass aktuell wegen der Finanzmarktkrise womöglich solche Produkte in Probleme geraten könnten, die sehr stark in Großbritannien und Asien engagiert sind. Denn dort sind, nach dem Platzen der Immobilienblase, die Grundstückspreise und auch die Mieten stark unter Druck geraten. Davon sind vor allem diejenigen Immobilieneigentümer stark betroffen, bei denen die Mietverträge gerade ausgelaufen sind, die deshalb angepasst werden müssen. In Asien ist dies besonders heikel, weil dort Mietverträge ohnehin nur mit einer Laufzeit von bis zu drei Jahren abgeschlossen werden.

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Bei Aktien- und Rentenfonds war es längst üblich -, die Beurteilung der Stabilität der Wertentwicklung eines Fonds und der Qualität des Fondsmanagements mit Ratings zu prüfen, inzwischen sind sie auch bei Offenen Immobilienfonds längst gang und gäbe. Rating-Agenturen sind gewissermaßen Fonds-TÜV-Prüfer, die Investmentfonds genau unter die Lupe nehmen. Am bekanntesten sind die Einstufungen der großen angelsächsischen Rating-Agenturen Standard & Poors (S&P) - Bestnote: AAA - und Moodys - Bestnote: Aaa. Ratings sind zwar keine Erfolgsgarantie dafür, dass bei einem Fonds die Rendite immer zufriedenstellend ausfällt. Denn die Ergebnisse und die daraus gezogenen Rückschlüsse basieren hauptsächlich auf Vergangenheitswerten und -betrachtungen. Doch die Beurteilung durch möglichst neutrale Prüfer kann Anlegern helfen, sich ein besseres Urteil über die Qualität und die langfristigen Erfolgsaussichten eines Investmentfonds zu machen. Im Bereich der Offenen Immobilienfonds sind Ratings ein noch vergleichsweise neues Instrument. Moodys hatte im Frühjahr 2002 damit begonnen, erstmals auch Offene Immobilienfonds genau zu begutachten.

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Offene Immobilienfonds

Für sicherheitsbewusste Anleger sind Offene Immobilienfonds ein geeignetes Instrument, um das Vermögen oder dessen Erträge zu verzehren. Denn aufgrund der gleichmäßigen Wertentwicklung weiß der Investor sehr genau, über welche Erträge er verfügen kann. Das ist eine gute Grundlage für Entnahmepläne, wie die Grafik verdeutlicht. Hierbei haben Anleger die Wahl - entweder einen Entnahmeplan zu wählen, bei dem das Kapital erhalten bleibt, oder Kapital und Erträge aufzubrauchen. Ein Anlagekapital von 300.000 EUR bringt bei 4,0 Prozent Rendite 12.000 EUR im Jahr oder 1.000 EUR monatlich. Entschließt sich der Investor, auch das Kapital aufzubrauchen, reichen Kapital plus Erträge 20 Jahre lang für eine monatliche Rente von etwa 1.800 EUR. Zum Vergleich: Lässt sich ein 60-Jähriger oder eine 60-Jährige 300.000 EUR verrenten, erhält er bzw. sie eine lebenslange Rente von etwa 1.500 EUR pro Monat, wovon rund 1.000 EUR garantiert sind.

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Offene Immobilienfonds

Darüber hinaus ist die Begrenzung für den Erwerb von Erbbaurechten an Grundstücken entfallen. Die Offenen Immobilienfonds können Erbbaurechte an bebauten Grundstücken außerhalb des EU-/EWR-Raums in unbegrenztem Maße erwerben. Bis 2002 traf dies nur auf Erbbaurechte innerhalb des EU-/EWR-Raums zu. Auch die Höchstbestelldauer für Erbbaurechte, die bis 2002 bei 80 Jahren lag, ist entfallen. Um Interessenkollisionen vorzubeugen, schreibt das Gesetz vor, die Bestellung der unabhängigen Sachverständigen auf grundsätzlich fünf Jahre zu begrenzen. Ihre Tätigkeit kann um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden, wenn die Einnahmen des Sachverständigen aus seiner Gutachteraufgabe für die Kapitalanlagegesellschaft im Vorjahreszeitraum der Verlängerung 20 Prozent seiner Gesamteinnahmen nicht überschreiten. Dadurch wird einer finanziellen Abhängigkeit des Sachverständigen von der Kapitalanlagegesellschaft vorgebeugt.

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Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds stehen bei Anlegern weiterhin hoch im Kurs. Denn sie kommen gerade in Krisenzeiten an den Finanzmärkten dem gestiegenen Sicherheitsbedürfnis der Anleger entgegen. Im Gegensatz zu einem Aktienfonds kennt die Wertentwicklung eines Offenen Immobilienfonds in der Regel nur eine Richtung - aufwärts. Auch wenn das Tempo gemächlich ist - 2008 schafften die Offenen Immobilienfonds im Schnitt eine Rendite von 4,7 Prozent. Gerade die gute Berechenbarkeit ihrer Wertentwicklung dürfte der Grund dafür sein, warum dieses Anlageprodukt Jahr für Jahr mehr Anhänger gewinnt. Die Berechenbarkeit geht aber prinzipiell nicht zulasten der Flexibilität. Denn die Anteile können jederzeit verkauft werden, auch wenn dieser Vorteil durch die Schließung einiger Fonds in jüngster Zeit etwas an Zugkraft verloren haben dürfte. Dafür haben die Offenen Immobilienfonds nach Einführung der Abgeltungsteuer an Attraktivität gewonnen, weil ein Großteil ihrer Erträge steuerfrei in die Taschen der Anleger fließt.