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Immobilienfonds Onlinevergleich

Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Junge Immobilienfonds

Junge Fonds haben den Vorteil, dass sie keine Wertberichtigungen vornehmen müssen und dass sie in den Genuss sogenannter Einwertungsgewinne kommen können. Denn sie erwerben Projekte meist unter dem sogenannten Gutachterwert - er bildet die Höchstgrenze, zu dem ein Fonds in Objekte einsteigen darf - und die von ihnen gekauften Neuimmobilien sind voll vermietet. Auch die Liquidität spielt eine wichtige Rolle. Sie ist bei jüngeren Fonds vergleichsweise niedrig, was ebenfalls der Performance zugute kommt, zumal Immobilien zum Teil sogar auf Pump gekauft werden. Rechtlich ist das alles kein Problem. Denn Offene Immobilienfonds dürfen bis zu 50 Prozent ihres Fondsvermögens mit Fremdkapital, also Krediten, finanzieren. Aber Vorsicht: Das ist nur vorteilhaft, solange die Zinsen niedriger sind als die Rendite der Mieteinnahmen. Durch diesen sogenannten Leverage-Effekt wird dann die Rendite des von den Investoren eingesetzten Eigenkapitals gehebelt. Doch nicht nur ein Zinsanstieg kann diese Rechnung mitunter schnell hinfällig machen. Auch die aktuelle Finanzmarktkrise hat vor allem die Fonds stark in Mitleidenschaft gezogen, bei denen die Liquiditätsdecke letztlich zu dünn war und die keine starke Muttergesellschaft im Rücken haben, die ihnen im Falle einer zu knapp kalkulierten Barreserve zu Hilfe eilt.

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Offene Immobilienfonds

Bei Rentenfonds ist der Ausgabeaufschlag mit im Schnitt 3 bis 4 Prozent deutlich niedriger als bei Offenen Immobilienfonds , bei denen die Kaufgebühr mindestens 5 Prozent - Ausnahme: SKAG Euroinvest Immobilien (Mindestanlagesumme: 350.000 EUR) - beträgt. Andererseits hat die jüngste Krise der Offenen Immobilienfonds gezeigt, dass eine knapp bemessene Barreserve dazu führen kann, dass Fonds geschlossen werden, mit der Folge, dass deren Anteile - bis zu zwei Jahre - nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden können. Das heißt, für Anleger ist es wichtig, die Entwicklung der Liquiditätsquote ihres Offenen Immobilienfonds im Auge zu haben. In schlechten Zeiten an den Finanzmärkten sollte diese eher etwas großzügig bemessen sein, um auch größere Mittelabflüsse problemlos verkraften zu können. In guten sollte sie hingegen eher niedrig sein - also unter 20, besser 15 Prozent liegen.

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geschlossene Immobilienfonds

Generell hat die ASt keine Auswirkungen auf die Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds. Bei geschlossenen Immobilienfonds darf der Fonds inländische Objekte weiterhin nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußern. Die Mieteinkünfte des Anlegers zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei geschlossenen Fonds mit gewerblichen Einkünften bleibt alles beim Alten: Volle Steuerpflicht in individueller Steuerhöhe. Bei Private Equity Fonds muss man zwischen vermögensverwaltenden Fonds und gewerblich konzipierten Fonds unterscheiden. Bei vermögensverwaltenden Fonds unterliegen alle Einkünfte, soweit sie nicht aus Investments vor dem 1.1.2009 stammen und mindestens zwölf Monate gehalten wurden, der Abgeltungsteuer. Zudem können Werbungskosten dann nicht mehr abgezogen werden. Gewerbliche Fonds hingegen können ab 2008 sogar 60 Prozent ihrer Betriebsausgaben geltend machen, dafür sind aber auch die Einnahmen aus Dividenden und Veräußerungsgewinnen zu 60 Prozent beim Anleger zu versteuern (sogenanntes Teileinkünfteverfahren).

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Offene Immobilienfonds

Darüber hinaus ist die Begrenzung für den Erwerb von Erbbaurechten an Grundstücken entfallen. Die Offenen Immobilienfonds können Erbbaurechte an bebauten Grundstücken außerhalb des EU-/EWR-Raums in unbegrenztem Maße erwerben. Bis 2002 traf dies nur auf Erbbaurechte innerhalb des EU-/EWR-Raums zu. Auch die Höchstbestelldauer für Erbbaurechte, die bis 2002 bei 80 Jahren lag, ist entfallen. Um Interessenkollisionen vorzubeugen, schreibt das Gesetz vor, die Bestellung der unabhängigen Sachverständigen auf grundsätzlich fünf Jahre zu begrenzen. Ihre Tätigkeit kann um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden, wenn die Einnahmen des Sachverständigen aus seiner Gutachteraufgabe für die Kapitalanlagegesellschaft im Vorjahreszeitraum der Verlängerung 20 Prozent seiner Gesamteinnahmen nicht überschreiten. Dadurch wird einer finanziellen Abhängigkeit des Sachverständigen von der Kapitalanlagegesellschaft vorgebeugt.

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Immobilienfonds Entnahmepläne - Formen und Flexibilität

Die Fondsgesellschaften oder Banken, bei denen das Depot geführt wird, bieten prinzipiell zwei Varianten von Entnahmeplänen an. Die am meisten bevorzugte Variante ist die, bei der jeden Monat oder jedes Quartal ein bestimmter fester Betrag an den Anleger überwiesen wird. Da die Rendite Offener Immobilienfonds normalerweise relativ wenig schwankt, lässt sich im Vorhinein recht gut sagen, ob die Entnahme höchstwahrscheinlich einen Verzehr des investierten Kapitals zur Folge haben wird oder nicht. Bei Offenen Immobilienfonds liegt die Rendite im Schnitt bei rund 4 bis 5 Prozent. Über eine lange Zeit hinweg machte es eigentlich keinen großen Unterschied, welchen Fonds man wählte, da die Rendite der Produkte der jeweiligen Anbieter relativ nahe beieinander lagen. Dies hat sich aber jüngst geändert, sodass der sorgfältigen Produktauswahl auch bei Offenen Immobilienfonds eine größere Bedeutung zukommt. Ausschüttungen und der Wertzuwachs eines Fonds reichen nicht immer, um die benötigten Auszahlungen zu decken. Aufgrund der stabilen Ertragssituation kann jedoch wenigstens im Voraus relativ gut abgeschätzt werden, wie lange Kapital und Erträge die gewünschte Auszahlungshöhe bedienen können.