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Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Junge Immobilienfonds

Junge Fonds haben den Vorteil, dass sie keine Wertberichtigungen vornehmen müssen und dass sie in den Genuss sogenannter Einwertungsgewinne kommen können. Denn sie erwerben Projekte meist unter dem sogenannten Gutachterwert - er bildet die Höchstgrenze, zu dem ein Fonds in Objekte einsteigen darf - und die von ihnen gekauften Neuimmobilien sind voll vermietet. Auch die Liquidität spielt eine wichtige Rolle. Sie ist bei jüngeren Fonds vergleichsweise niedrig, was ebenfalls der Performance zugute kommt, zumal Immobilien zum Teil sogar auf Pump gekauft werden. Rechtlich ist das alles kein Problem. Denn Offene Immobilienfonds dürfen bis zu 50 Prozent ihres Fondsvermögens mit Fremdkapital, also Krediten, finanzieren. Aber Vorsicht: Das ist nur vorteilhaft, solange die Zinsen niedriger sind als die Rendite der Mieteinnahmen. Durch diesen sogenannten Leverage-Effekt wird dann die Rendite des von den Investoren eingesetzten Eigenkapitals gehebelt. Doch nicht nur ein Zinsanstieg kann diese Rechnung mitunter schnell hinfällig machen. Auch die aktuelle Finanzmarktkrise hat vor allem die Fonds stark in Mitleidenschaft gezogen, bei denen die Liquiditätsdecke letztlich zu dünn war und die keine starke Muttergesellschaft im Rücken haben, die ihnen im Falle einer zu knapp kalkulierten Barreserve zu Hilfe eilt.

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Geldmarktfonds Immobilienfonds

Ihre Beimischung ist wichtig, da Investoren in Immobilienfonds wegen des hohen Ausgabeaufschlages - in der Regel um die 5 Prozent - mindestens fünf Jahre investiert sein müssen, bevor sich der Erwerb rentiert. Bei Geldmarktfonds ist hingegen vielfach kein Ausgabeaufschlag zu entrichten. Deshalb ist es sinnvoll, die Auszahlungsströme für die ersten fünf Jahre über den Verkauf von Anteilen an Geldmarktfonds zu realisieren und erst danach sukzessive aus den Immobilienfonds auszusteigen.

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Offene Immobilienfonds Vorteile gegenüber Rentenfonds

Auch gegenüber Rentenfonds haben Offene Immobilienfonds einige Vorteile. Dies fängt schon damit an, dass es für Investoren bei Rentenfonds gar nicht so einfach ist, das richtige Produkt zu finden. Denn nicht mit jedem Rentenfonds sind Anleger automatisch auf der richtigen Seite. Ganz auf Nummer sicher können Investoren eigentlich nur mit Geldmarktfonds gehen. Denn nur mit ihnen sind sie bei steigenden Zinsen vor Kursverlusten sicher. Dafür sind mit Geldmarktfonds in der Regel nur magere Renditen erzielbar, die deutlich unter dem liegen, was offene Immobilienfonds einbringen. Mitunter reicht der Ertrag von Geldmarktfonds gerade, um die Wertverluste durch die Teuerungsrate aufzufangen. Bei Rentenfonds, die in länger laufende Papiere investieren, ist die Chance auf eine höhere Rendite zwar größer. Dafür kann es in Phasen steigender Zinsen vorübergehend einmal Verlustperioden geben - insbesondere, wenn es das Management versäumt, das Fondsvermögen rechtzeitig von länger in kürzer laufende Papiere umzuschichten. Hinzu kommt bei Rentenfonds die steuerliche Problematik, sofern die Fonds nicht im Rahmen einer fondsgebundenen Renten- oder Lebensversicherung erworben wurden. Dann unterliegen die Erträge zumeist zum Großteil der Besteuerung, wenn der Sparerfreibetrag ausgeschöpft ist, wodurch die Nachsteuer-Rendite empfindlich geschmälert werden kann. Daran hat sich durch die Einführung der Abgeltungsteuer nichts geändert. Bei vielen Offenen Immobilienfonds ist die Steuerquote, also der Anteil der Erträge, den der Fiskus besteuert, vor allem wenn sie den Großteil ihrer Erträge im Ausland erzielt haben, erheblich niedriger. Das heißt: Durch die Wahl des richtigen Immobilienfonds kann nicht nur die Vor-, sondern auch die Nachsteuerrendite erheblich gesteigert werden.

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Offene Immobilienfonds

Das Anlageprodukt Offene Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Offene Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen. Eine Initiative der Fondswirtschaft versucht allerdings, hier in Zukunft für mehr Rechtssicherheit zu sorgen, sodass zumindest Auszahlungen bis zu 3.000 EUR im Monat von einer Schließung ausgenommen werden könnten.

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Immobilienfonds Höhe der Rentenzahlung jederzeit veränderbar

Der große Vorteil von Entnahmeplänen bei Investmentfonds ist die Flexibilität. Das heißt, der Anleger hat zum Beispiel jederzeit die Möglichkeit, bei Bedarf die vereinbarte Investmentrentenzahlung zu erhöhen oder herabzusetzen. Darüber hinaus sind auch jederzeit höhere einmalige Entnahmen möglich, um zum Beispiel den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Denn das Kapital gehört dem Investor, bei der Verrentung durch eine Lebensversicherung wird hingegen gewissermaßen ein höherer Kapitalbetrag gegen eine lebenslange monatliche oder vierteljährliche Rentenzahlung getauscht. Die Verfügungsgewalt über das Kapital geht daher verloren. Deshalb haben Investoren hier auch nicht mehr die Möglichkeit zu wechseln, wenn eine Versicherungsgesellschaft durch Missmanagement in ihrer Ertragskraft nachlässt. Bei Offenen Immobilienfonds ist das hingegen kein Problem. Auch bei Entnahmeplänen können Investoren die Anteile jederzeit sofort verkaufen, um den Erlös in Anteile von einem Fonds eines anderen Anbieters zu stecken. Einziges Manko in diesem Fall: Es muss für den Erwerb meist erneut der Ausgabeaufschlag - Minimum: 5 Prozent des Anlagekapitals - gezahlt werden, falls der Erwerb der Anteile nicht über eine Fondsbörse erfolgt. Hier werden dann nur die Ordergebühren fällig, die deutlich unter der Kaufgebühr der jeweiligen Fondsgesellschaft liegen.