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Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Worauf bei Offenen Immobilienfonds zu achten ist

Es lohnt sich auf jeden Fall, darauf zu achten, wie lange es den Offenen Immobilienfonds schon gibt. Relativ junge Produkte mit noch vergleichsweise geringem Fondsvolumen müssen zwar das Kapital auf weniger Objekte verteilen. Dafür sind sie in ihrer Anlagepolitik oft freier. Sie sind in vielen Fällen nicht nur auf Deutschland als Anlageregion begrenzt, wie das bei einigen älteren Fonds noch der Fall ist, sondern können die neuen gesetzlichen Regeln ausschöpfen und europa-, mitunter sogar bereits weltweit in Objekte investieren. Das ist allerdings keine Erfolgsgarantie. Neben dem Währungsrisiko sollten sich Investoren darüber im Klaren sein, dass eine internationale Strategie auch eine entsprechende Expertise aufseiten der Fondsgesellschaft voraussetzt. Hinzu kommt, dass aktuell wegen der Finanzmarktkrise womöglich solche Produkte in Probleme geraten könnten, die sehr stark in Großbritannien und Asien engagiert sind. Denn dort sind, nach dem Platzen der Immobilienblase, die Grundstückspreise und auch die Mieten stark unter Druck geraten. Davon sind vor allem diejenigen Immobilieneigentümer stark betroffen, bei denen die Mietverträge gerade ausgelaufen sind, die deshalb angepasst werden müssen. In Asien ist dies besonders heikel, weil dort Mietverträge ohnehin nur mit einer Laufzeit von bis zu drei Jahren abgeschlossen werden.

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Inzwischen gelten vor allem die Einstufungen von Feri Trust und der Scope Group als wichtiger Maßstab für die Qualitätseinstufung im Segment der Offenen Immobilienfonds . Scope führte erstmals im September 2004 Ratings für diese Fondskategorie durch. Maßgebend für die Einstufung waren hierbei vor allem die Qualität des Immobilienbestandes (50 Prozent), der Struktur des Immobilienvermögens (30 Prozent) und des Fondsmanagements (20 Prozent). Nach der Zwangsschließung von elf Offenen Immobilienfonds im Herbst 2008 setzte Scope die Ratings aus und kündigte an, eine Neubewertung vornehmen zu wollen. Die Ergebnisse liegen nun vor. Ein Rating ist ein interessanter Anhaltspunkt zur Beurteilung eines Fonds, auch eines Offenen Immobilienfonds . Denn es werden die für den nachhaltigen Erfolg wichtigen Faktoren mit in die Betrachtung einbezogen. Damit wird das Gewicht der Performance zu Recht relativiert und ergänzt um nicht quantitativ orientierte Komponenten wie die Qualität des Fondsmanagements. Doch es sollte von Ratings nicht zu viel erwartet werden. Bislang gelang es nämlich beispielsweise nicht, über ein Rating die Schließung eines Offenen Immobilienfonds im Voraus zu erahnen.

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geschlossene Immobilienfonds

Generell hat die ASt keine Auswirkungen auf die Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds. Bei geschlossenen Immobilienfonds darf der Fonds inländische Objekte weiterhin nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußern. Die Mieteinkünfte des Anlegers zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei geschlossenen Fonds mit gewerblichen Einkünften bleibt alles beim Alten: Volle Steuerpflicht in individueller Steuerhöhe. Bei Private Equity Fonds muss man zwischen vermögensverwaltenden Fonds und gewerblich konzipierten Fonds unterscheiden. Bei vermögensverwaltenden Fonds unterliegen alle Einkünfte, soweit sie nicht aus Investments vor dem 1.1.2009 stammen und mindestens zwölf Monate gehalten wurden, der Abgeltungsteuer. Zudem können Werbungskosten dann nicht mehr abgezogen werden. Gewerbliche Fonds hingegen können ab 2008 sogar 60 Prozent ihrer Betriebsausgaben geltend machen, dafür sind aber auch die Einnahmen aus Dividenden und Veräußerungsgewinnen zu 60 Prozent beim Anleger zu versteuern (sogenanntes Teileinkünfteverfahren).

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Offene Immobilienfonds

Darüber hinaus ist die Begrenzung für den Erwerb von Erbbaurechten an Grundstücken entfallen. Die Offenen Immobilienfonds können Erbbaurechte an bebauten Grundstücken außerhalb des EU-/EWR-Raums in unbegrenztem Maße erwerben. Bis 2002 traf dies nur auf Erbbaurechte innerhalb des EU-/EWR-Raums zu. Auch die Höchstbestelldauer für Erbbaurechte, die bis 2002 bei 80 Jahren lag, ist entfallen. Um Interessenkollisionen vorzubeugen, schreibt das Gesetz vor, die Bestellung der unabhängigen Sachverständigen auf grundsätzlich fünf Jahre zu begrenzen. Ihre Tätigkeit kann um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden, wenn die Einnahmen des Sachverständigen aus seiner Gutachteraufgabe für die Kapitalanlagegesellschaft im Vorjahreszeitraum der Verlängerung 20 Prozent seiner Gesamteinnahmen nicht überschreiten. Dadurch wird einer finanziellen Abhängigkeit des Sachverständigen von der Kapitalanlagegesellschaft vorgebeugt.

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Rentenzahlungen zu gestalten. Offene Immobilienfonds haben gegenüber einer Versicherungslösung den Vorteil, dass der Anleger die Gewalt über die Regelung der Auszahlungen behält, bis das Kapital aufgebraucht ist. Bei Versicherungen verliert der Investor hingegen die Verfügungsgewalt über das angesammelte Kapital. Es besteht lediglich, im Falle der Verrentung, ein Anspruch auf die Rentenzahlung - und hierbei, genau besehen, auch nur auf den garantierten Teil der Rente. Da die errechnete Rentenleistung auf der Grundlage von Sterbetafeln, also der durchschnittlichen erwarteten Lebensdauer der Versicherten, beruht, hat sie eher einen Wettcharakter. Bezieht der Rentenberechtigte die Zahlungen sehr viel länger, als von der Versicherungsgesellschaft prognostiziert, fährt er mit der Versicherungsvariante besser als mit Offenen Immobilienfonds . Ansonsten sind - vor allem wegen der größeren Flexibilität - prinzipiell Offene Immobilienfonds vorzuziehen.