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Immobilienfonds Versicherungsvergleich

Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Junge Immobilienfonds

Junge Fonds haben den Vorteil, dass sie keine Wertberichtigungen vornehmen müssen und dass sie in den Genuss sogenannter Einwertungsgewinne kommen können. Denn sie erwerben Projekte meist unter dem sogenannten Gutachterwert - er bildet die Höchstgrenze, zu dem ein Fonds in Objekte einsteigen darf - und die von ihnen gekauften Neuimmobilien sind voll vermietet. Auch die Liquidität spielt eine wichtige Rolle. Sie ist bei jüngeren Fonds vergleichsweise niedrig, was ebenfalls der Performance zugute kommt, zumal Immobilien zum Teil sogar auf Pump gekauft werden. Rechtlich ist das alles kein Problem. Denn Offene Immobilienfonds dürfen bis zu 50 Prozent ihres Fondsvermögens mit Fremdkapital, also Krediten, finanzieren. Aber Vorsicht: Das ist nur vorteilhaft, solange die Zinsen niedriger sind als die Rendite der Mieteinnahmen. Durch diesen sogenannten Leverage-Effekt wird dann die Rendite des von den Investoren eingesetzten Eigenkapitals gehebelt. Doch nicht nur ein Zinsanstieg kann diese Rechnung mitunter schnell hinfällig machen. Auch die aktuelle Finanzmarktkrise hat vor allem die Fonds stark in Mitleidenschaft gezogen, bei denen die Liquiditätsdecke letztlich zu dünn war und die keine starke Muttergesellschaft im Rücken haben, die ihnen im Falle einer zu knapp kalkulierten Barreserve zu Hilfe eilt.

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Offene Immobilienfonds

Bei Rentenfonds ist der Ausgabeaufschlag mit im Schnitt 3 bis 4 Prozent deutlich niedriger als bei Offenen Immobilienfonds , bei denen die Kaufgebühr mindestens 5 Prozent - Ausnahme: SKAG Euroinvest Immobilien (Mindestanlagesumme: 350.000 EUR) - beträgt. Andererseits hat die jüngste Krise der Offenen Immobilienfonds gezeigt, dass eine knapp bemessene Barreserve dazu führen kann, dass Fonds geschlossen werden, mit der Folge, dass deren Anteile - bis zu zwei Jahre - nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden können. Das heißt, für Anleger ist es wichtig, die Entwicklung der Liquiditätsquote ihres Offenen Immobilienfonds im Auge zu haben. In schlechten Zeiten an den Finanzmärkten sollte diese eher etwas großzügig bemessen sein, um auch größere Mittelabflüsse problemlos verkraften zu können. In guten sollte sie hingegen eher niedrig sein - also unter 20, besser 15 Prozent liegen.

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Offene Immobilienfonds

Für sicherheitsbewusste Anleger sind Offene Immobilienfonds ein geeignetes Instrument, um das Vermögen oder dessen Erträge zu verzehren. Denn aufgrund der gleichmäßigen Wertentwicklung weiß der Investor sehr genau, über welche Erträge er verfügen kann. Das ist eine gute Grundlage für Entnahmepläne, wie die Grafik verdeutlicht. Hierbei haben Anleger die Wahl - entweder einen Entnahmeplan zu wählen, bei dem das Kapital erhalten bleibt, oder Kapital und Erträge aufzubrauchen. Ein Anlagekapital von 300.000 EUR bringt bei 4,0 Prozent Rendite 12.000 EUR im Jahr oder 1.000 EUR monatlich. Entschließt sich der Investor, auch das Kapital aufzubrauchen, reichen Kapital plus Erträge 20 Jahre lang für eine monatliche Rente von etwa 1.800 EUR. Zum Vergleich: Lässt sich ein 60-Jähriger oder eine 60-Jährige 300.000 EUR verrenten, erhält er bzw. sie eine lebenslange Rente von etwa 1.500 EUR pro Monat, wovon rund 1.000 EUR garantiert sind.

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Offene Immobilienfonds

Darüber hinaus ist die Begrenzung für den Erwerb von Erbbaurechten an Grundstücken entfallen. Die Offenen Immobilienfonds können Erbbaurechte an bebauten Grundstücken außerhalb des EU-/EWR-Raums in unbegrenztem Maße erwerben. Bis 2002 traf dies nur auf Erbbaurechte innerhalb des EU-/EWR-Raums zu. Auch die Höchstbestelldauer für Erbbaurechte, die bis 2002 bei 80 Jahren lag, ist entfallen. Um Interessenkollisionen vorzubeugen, schreibt das Gesetz vor, die Bestellung der unabhängigen Sachverständigen auf grundsätzlich fünf Jahre zu begrenzen. Ihre Tätigkeit kann um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden, wenn die Einnahmen des Sachverständigen aus seiner Gutachteraufgabe für die Kapitalanlagegesellschaft im Vorjahreszeitraum der Verlängerung 20 Prozent seiner Gesamteinnahmen nicht überschreiten. Dadurch wird einer finanziellen Abhängigkeit des Sachverständigen von der Kapitalanlagegesellschaft vorgebeugt.

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Offene Immobilienfonds

Genau so wie abrupte hohe Mittelzuflüsse für Offene Immobilienfonds mitunter schwer zu verkraften sind, können auch größere Mittelabflüsse zum Problem werden. Denn sie können zur Folge haben, dass die liquiden Reserven nicht ausreichen, um die scheidenden Anteilseigner auszuzahlen. Der Fonds wäre in so einer Situation womöglich gezwungen, Objekte abrupt zu schlechten Preisen zu verkaufen, was die Lage sogar noch verschlimmern dürfte. Denn das würde wohl dazu führen, dass noch mehr Investoren aus dem Fonds aussteigen wollen. Aus dieser Klemme kann sich ein Offener Immobilienfonds unter anderem befreien, indem er zur Auszahlung der Anteilseigner in so einer Notsituation Kredite aufnimmt. Wie bereits erwähnt: Das zulässige Kreditvolumen liegt bei maximal 50 Prozent des Fondsvermögens. Ein Paradebeispiel, dass eine solche Entwicklung entgegen vieler Beschwichtigungen der Fondsanbieter durchaus realistisch ist, war im Jahr 2004 der Deka- Immobilienfonds . Massive Mittelabflüsse zwangen die Muttergesellschaft Dekabank damals, dem Fonds finanziell unter die Arme zu greifen. Auch in anderen Fällen kam es zu solchen Hilfsaktionen - Beispiel: HypoVereinsbank und ihre Fondstochter iii.