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Warentest Immobilienfonds

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Warentest Immobilienfonds

Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Steuervorteile Offene Immobilienfonds

Bislang war es in Deutschland bei Offenen Immobilienfonds - im Gegensatz zu den Geschlossenen - selten, dass ein Offener Immobilienfonds , inklusive Ertragsausschüttung, ein Jahr mit einem Minus abgeschlossen hat. Das macht diese Produkte gerade für Anleger interessant, die nach einem Anlageprodukt mit stabilen und gut kalkulierbaren Ausschüttungen kombiniert mit einem hohen Schutz vor einem Verlust des investierten Kapitals, auch vor Inflation, suchen. Hinzu kommen außerdem noch steuerliche Vorteile dieser Fondsgattung, da ein Großteil der ausgeschütteten Erträge, mitunter 50 Prozent und mehr, steuerfrei ist. Im Gegensatz zum Direkterwerb von Immobilien zählen Erträge aus Offenen Immobilienfonds steuerlich zudem nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern aus Kapitalvermögen. Deshalb können Anleger den Sparerfreibetrag (Alleinstehende: 801 EUR pro Jahr; Ehepaare: 1.602 EUR) geltend machen, wenngleich dieses Privileg aufgrund von dessen deutlicher Senkung in den vergangenen Jahren erheblich an Attraktivität eingebüßt hat.

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Geldmarktfonds Immobilienfonds

Ihre Beimischung ist wichtig, da Investoren in Immobilienfonds wegen des hohen Ausgabeaufschlages - in der Regel um die 5 Prozent - mindestens fünf Jahre investiert sein müssen, bevor sich der Erwerb rentiert. Bei Geldmarktfonds ist hingegen vielfach kein Ausgabeaufschlag zu entrichten. Deshalb ist es sinnvoll, die Auszahlungsströme für die ersten fünf Jahre über den Verkauf von Anteilen an Geldmarktfonds zu realisieren und erst danach sukzessive aus den Immobilienfonds auszusteigen.

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Offene Immobilienfonds

Für sicherheitsbewusste Anleger sind Offene Immobilienfonds ein geeignetes Instrument, um das Vermögen oder dessen Erträge zu verzehren. Denn aufgrund der gleichmäßigen Wertentwicklung weiß der Investor sehr genau, über welche Erträge er verfügen kann. Das ist eine gute Grundlage für Entnahmepläne, wie die Grafik verdeutlicht. Hierbei haben Anleger die Wahl - entweder einen Entnahmeplan zu wählen, bei dem das Kapital erhalten bleibt, oder Kapital und Erträge aufzubrauchen. Ein Anlagekapital von 300.000 EUR bringt bei 4,0 Prozent Rendite 12.000 EUR im Jahr oder 1.000 EUR monatlich. Entschließt sich der Investor, auch das Kapital aufzubrauchen, reichen Kapital plus Erträge 20 Jahre lang für eine monatliche Rente von etwa 1.800 EUR. Zum Vergleich: Lässt sich ein 60-Jähriger oder eine 60-Jährige 300.000 EUR verrenten, erhält er bzw. sie eine lebenslange Rente von etwa 1.500 EUR pro Monat, wovon rund 1.000 EUR garantiert sind.

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Offene Immobilienfonds

Ferner sind Beteiligungen an Objekt-Gesellschaften bis zu 49 Prozent des Sondervermögens möglich. Davon dürfen Minderheitsbeteiligungen und Joint Ventures an ausländischen Objekt-Gesellschaften bis zu maximal 20 Prozent des Sondervermögens ausmachen. Bis 2002 waren Beteiligungen an solchen Gesellschaften nur möglich, wenn die deutsche Kapitalanlagegesellschaft die Mehrheit an ihnen hielt. Allerdings enthält das Gesetz eine Beschränkung für mindere Rechte, wie Wohnungseigentum, Teileigentum und Teilerbbaurechte, in Höhe von 15 Prozent des Sondervermögens.

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Offene Immobilienfonds

Genau so wie abrupte hohe Mittelzuflüsse für Offene Immobilienfonds mitunter schwer zu verkraften sind, können auch größere Mittelabflüsse zum Problem werden. Denn sie können zur Folge haben, dass die liquiden Reserven nicht ausreichen, um die scheidenden Anteilseigner auszuzahlen. Der Fonds wäre in so einer Situation womöglich gezwungen, Objekte abrupt zu schlechten Preisen zu verkaufen, was die Lage sogar noch verschlimmern dürfte. Denn das würde wohl dazu führen, dass noch mehr Investoren aus dem Fonds aussteigen wollen. Aus dieser Klemme kann sich ein Offener Immobilienfonds unter anderem befreien, indem er zur Auszahlung der Anteilseigner in so einer Notsituation Kredite aufnimmt. Wie bereits erwähnt: Das zulässige Kreditvolumen liegt bei maximal 50 Prozent des Fondsvermögens. Ein Paradebeispiel, dass eine solche Entwicklung entgegen vieler Beschwichtigungen der Fondsanbieter durchaus realistisch ist, war im Jahr 2004 der Deka- Immobilienfonds . Massive Mittelabflüsse zwangen die Muttergesellschaft Dekabank damals, dem Fonds finanziell unter die Arme zu greifen. Auch in anderen Fällen kam es zu solchen Hilfsaktionen - Beispiel: HypoVereinsbank und ihre Fondstochter iii.