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Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Immobilienfonds

Worauf bei Offenen Immobilienfonds zu achten ist

Es lohnt sich auf jeden Fall, darauf zu achten, wie lange es den Offenen Immobilienfonds schon gibt. Relativ junge Produkte mit noch vergleichsweise geringem Fondsvolumen müssen zwar das Kapital auf weniger Objekte verteilen. Dafür sind sie in ihrer Anlagepolitik oft freier. Sie sind in vielen Fällen nicht nur auf Deutschland als Anlageregion begrenzt, wie das bei einigen älteren Fonds noch der Fall ist, sondern können die neuen gesetzlichen Regeln ausschöpfen und europa-, mitunter sogar bereits weltweit in Objekte investieren. Das ist allerdings keine Erfolgsgarantie. Neben dem Währungsrisiko sollten sich Investoren darüber im Klaren sein, dass eine internationale Strategie auch eine entsprechende Expertise aufseiten der Fondsgesellschaft voraussetzt. Hinzu kommt, dass aktuell wegen der Finanzmarktkrise womöglich solche Produkte in Probleme geraten könnten, die sehr stark in Großbritannien und Asien engagiert sind. Denn dort sind, nach dem Platzen der Immobilienblase, die Grundstückspreise und auch die Mieten stark unter Druck geraten. Davon sind vor allem diejenigen Immobilieneigentümer stark betroffen, bei denen die Mietverträge gerade ausgelaufen sind, die deshalb angepasst werden müssen. In Asien ist dies besonders heikel, weil dort Mietverträge ohnehin nur mit einer Laufzeit von bis zu drei Jahren abgeschlossen werden.

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Bei Aktien- und Rentenfonds war es längst üblich -, die Beurteilung der Stabilität der Wertentwicklung eines Fonds und der Qualität des Fondsmanagements mit Ratings zu prüfen, inzwischen sind sie auch bei Offenen Immobilienfonds längst gang und gäbe. Rating-Agenturen sind gewissermaßen Fonds-TÜV-Prüfer, die Investmentfonds genau unter die Lupe nehmen. Am bekanntesten sind die Einstufungen der großen angelsächsischen Rating-Agenturen Standard & Poors (S&P) - Bestnote: AAA - und Moodys - Bestnote: Aaa. Ratings sind zwar keine Erfolgsgarantie dafür, dass bei einem Fonds die Rendite immer zufriedenstellend ausfällt. Denn die Ergebnisse und die daraus gezogenen Rückschlüsse basieren hauptsächlich auf Vergangenheitswerten und -betrachtungen. Doch die Beurteilung durch möglichst neutrale Prüfer kann Anlegern helfen, sich ein besseres Urteil über die Qualität und die langfristigen Erfolgsaussichten eines Investmentfonds zu machen. Im Bereich der Offenen Immobilienfonds sind Ratings ein noch vergleichsweise neues Instrument. Moodys hatte im Frühjahr 2002 damit begonnen, erstmals auch Offene Immobilienfonds genau zu begutachten.

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Offene Immobilienfonds

Die Gefahr, dass ein Offener Immobilienfonds geschlossen werden kann, ist etwas, was trotz der Möglichkeit, aus Fonds über die Börse auszusteigen, viele Anleger verunsichert. Deshalb spielt neben den Renditechancen und dem Rating auch die Einbettung des Fonds in die Palette einer Fondsgesellschaft sowie die konkrete Ausgestaltung der Rücknahmemodalitäten eine Rolle. Wie die Liste der gegenwärtig geschlossenen Offenen Immobilienfonds zeigt, waren prinzipiell Anleger von Fondsgesellschaften gut bedient, die in eine schlagkräftige Vertriebsstruktur eingebettet sind. Dies ist bei DEKA Immobilien Investment mit den Sparkassen sowie der Union Investment Real Estate mit den Genossenschaftsbanken (Volks- und Raiffeisenbanken) ebenso der Fall wie bei RREEF Investment mit der Deutschen Bank sowie der Commerz Real Investment mit der Commerzbank sowie neuerdings der Dresdner Bank. Aus diesem Grunde sollten Berater nicht nur die Performance - vor allem die langfristige Wertentwicklung - bei der Auswahl eines Offenen Immobilienfonds im Blick haben. Denn insbesondere bei Turbulenzen an den Finanzmärkten besteht sonst die Gefahr, dass Investoren gar nicht oder unter erschwerten Bedingungen - über Fondsbörsen, allerdings mit Kursabschlägen - ihre Anteile zu Geld machen können.

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Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds können in unbegrenztem Maße Grundstücke außerhalb der Europäischen Union (EU) bzw. des Europäischen Wirtschaftsraumes (EWR) erwerben. Bis 2002 galt noch eine Beschränkung auf 20 Prozent. Damit können Fonds aufgelegt werden, die weltweit oder beispielsweise ausschließlich in nordamerikanische Grundstücke investieren. Im Interesse des Anlegerschutzes ist das Währungsrisiko dieser Anlagen aber auf 30 Prozent begrenzt.

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Rentenzahlungen zu gestalten. Offene Immobilienfonds haben gegenüber einer Versicherungslösung den Vorteil, dass der Anleger die Gewalt über die Regelung der Auszahlungen behält, bis das Kapital aufgebraucht ist. Bei Versicherungen verliert der Investor hingegen die Verfügungsgewalt über das angesammelte Kapital. Es besteht lediglich, im Falle der Verrentung, ein Anspruch auf die Rentenzahlung - und hierbei, genau besehen, auch nur auf den garantierten Teil der Rente. Da die errechnete Rentenleistung auf der Grundlage von Sterbetafeln, also der durchschnittlichen erwarteten Lebensdauer der Versicherten, beruht, hat sie eher einen Wettcharakter. Bezieht der Rentenberechtigte die Zahlungen sehr viel länger, als von der Versicherungsgesellschaft prognostiziert, fährt er mit der Versicherungsvariante besser als mit Offenen Immobilienfonds . Ansonsten sind - vor allem wegen der größeren Flexibilität - prinzipiell Offene Immobilienfonds vorzuziehen.