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Optimale Immobilienfonds

Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Immobilienfonds

Worauf bei Offenen Immobilienfonds zu achten ist

Es lohnt sich auf jeden Fall, darauf zu achten, wie lange es den Offenen Immobilienfonds schon gibt. Relativ junge Produkte mit noch vergleichsweise geringem Fondsvolumen müssen zwar das Kapital auf weniger Objekte verteilen. Dafür sind sie in ihrer Anlagepolitik oft freier. Sie sind in vielen Fällen nicht nur auf Deutschland als Anlageregion begrenzt, wie das bei einigen älteren Fonds noch der Fall ist, sondern können die neuen gesetzlichen Regeln ausschöpfen und europa-, mitunter sogar bereits weltweit in Objekte investieren. Das ist allerdings keine Erfolgsgarantie. Neben dem Währungsrisiko sollten sich Investoren darüber im Klaren sein, dass eine internationale Strategie auch eine entsprechende Expertise aufseiten der Fondsgesellschaft voraussetzt. Hinzu kommt, dass aktuell wegen der Finanzmarktkrise womöglich solche Produkte in Probleme geraten könnten, die sehr stark in Großbritannien und Asien engagiert sind. Denn dort sind, nach dem Platzen der Immobilienblase, die Grundstückspreise und auch die Mieten stark unter Druck geraten. Davon sind vor allem diejenigen Immobilieneigentümer stark betroffen, bei denen die Mietverträge gerade ausgelaufen sind, die deshalb angepasst werden müssen. In Asien ist dies besonders heikel, weil dort Mietverträge ohnehin nur mit einer Laufzeit von bis zu drei Jahren abgeschlossen werden.

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Offene Immobilienfonds

Normalerweise ist eine hohe Liquiditätsquote bei einem Offenen Immobilienfonds bedenklich, da sie zulasten der Rendite geht. Die gesetzliche Vorgabe lautet, dass die Mindestliquidität 5 Prozent des Fondsvolumens betragen muss. In guten Zeiten sollte sie 15 Prozent nicht überschreiten, da das investierte Kapital nicht optimal eingesetzt wird. Denn in normalen Zeiten liegt die Rendite der liquiden Mittel deutlich unter der einer gut vermieteten Immobilie. Ist die Lage im Segment der Offenen Immobilienfonds jedoch angespannt, weil viele Anleger sich von Anteilen trennen oder mit einem derartigen Verhalten zu rechnen ist, dann fahren Fonds mit einer deutlich höheren Liquiditätsquote besser. Sie sollte in einem derartigen Ausnahmefall eher deutlich über 20 Prozent liegen, um Anteilsrückgaben problemlos bedienen zu können.

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Offene Immobilienfonds

Die Gefahr, dass ein Offener Immobilienfonds geschlossen werden kann, ist etwas, was trotz der Möglichkeit, aus Fonds über die Börse auszusteigen, viele Anleger verunsichert. Deshalb spielt neben den Renditechancen und dem Rating auch die Einbettung des Fonds in die Palette einer Fondsgesellschaft sowie die konkrete Ausgestaltung der Rücknahmemodalitäten eine Rolle. Wie die Liste der gegenwärtig geschlossenen Offenen Immobilienfonds zeigt, waren prinzipiell Anleger von Fondsgesellschaften gut bedient, die in eine schlagkräftige Vertriebsstruktur eingebettet sind. Dies ist bei DEKA Immobilien Investment mit den Sparkassen sowie der Union Investment Real Estate mit den Genossenschaftsbanken (Volks- und Raiffeisenbanken) ebenso der Fall wie bei RREEF Investment mit der Deutschen Bank sowie der Commerz Real Investment mit der Commerzbank sowie neuerdings der Dresdner Bank. Aus diesem Grunde sollten Berater nicht nur die Performance - vor allem die langfristige Wertentwicklung - bei der Auswahl eines Offenen Immobilienfonds im Blick haben. Denn insbesondere bei Turbulenzen an den Finanzmärkten besteht sonst die Gefahr, dass Investoren gar nicht oder unter erschwerten Bedingungen - über Fondsbörsen, allerdings mit Kursabschlägen - ihre Anteile zu Geld machen können.

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Offene Immobilienfonds

Der Anteilspreis bei Offenen Immobilienfonds wird seit Inkrafttreten des Gesetzes börsentäglich ermittelt. Begründung des Gesetzgebers: Der mögliche Anteil von bis zu 49 Prozent in Liquidität lässt es als sachgerecht erscheinen, den Anteilswert wie für Wertpapier-Sondervermögen derart zu bestimmen, damit der Anteilsinhaber aktuelle Ausgabe- und Rücknahmepreise erhält. Bis dahin berechneten die Depotbanken die Anteilspreise in der Regel nur dreimal monatlich. Schließlich wurde die Risikomischung neu geregelt. Grundstücksfonds mussten nach altem Recht nach einer Anlaufzeit von vier Jahren mindestens zehn Grundstücke enthalten, wobei der Wert eines Einzelgrundstücks nicht mehr als 15 Prozent des Sondervermögens betragen durfte. Die Vorgabe, mindestens in zehn Grundstücke zu investieren, wurde nun aufgehoben. Dafür wurde für Grundstücke mit einem Wert von über 10 Prozent des Fonds eine 50-Prozent-Grenze eingeführt, wodurch eine ausreichende Risikomischung gewährleistet bleiben soll. Eine Überschreitung der Grenzen kann während der Anlaufzeit im Einzelfall mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) verhandelt werden.

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Rentenzahlungen zu gestalten. Offene Immobilienfonds haben gegenüber einer Versicherungslösung den Vorteil, dass der Anleger die Gewalt über die Regelung der Auszahlungen behält, bis das Kapital aufgebraucht ist. Bei Versicherungen verliert der Investor hingegen die Verfügungsgewalt über das angesammelte Kapital. Es besteht lediglich, im Falle der Verrentung, ein Anspruch auf die Rentenzahlung - und hierbei, genau besehen, auch nur auf den garantierten Teil der Rente. Da die errechnete Rentenleistung auf der Grundlage von Sterbetafeln, also der durchschnittlichen erwarteten Lebensdauer der Versicherten, beruht, hat sie eher einen Wettcharakter. Bezieht der Rentenberechtigte die Zahlungen sehr viel länger, als von der Versicherungsgesellschaft prognostiziert, fährt er mit der Versicherungsvariante besser als mit Offenen Immobilienfonds . Ansonsten sind - vor allem wegen der größeren Flexibilität - prinzipiell Offene Immobilienfonds vorzuziehen.