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Preisvergleich Immobilienfonds

Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Junge Immobilienfonds

Junge Fonds haben den Vorteil, dass sie keine Wertberichtigungen vornehmen müssen und dass sie in den Genuss sogenannter Einwertungsgewinne kommen können. Denn sie erwerben Projekte meist unter dem sogenannten Gutachterwert - er bildet die Höchstgrenze, zu dem ein Fonds in Objekte einsteigen darf - und die von ihnen gekauften Neuimmobilien sind voll vermietet. Auch die Liquidität spielt eine wichtige Rolle. Sie ist bei jüngeren Fonds vergleichsweise niedrig, was ebenfalls der Performance zugute kommt, zumal Immobilien zum Teil sogar auf Pump gekauft werden. Rechtlich ist das alles kein Problem. Denn Offene Immobilienfonds dürfen bis zu 50 Prozent ihres Fondsvermögens mit Fremdkapital, also Krediten, finanzieren. Aber Vorsicht: Das ist nur vorteilhaft, solange die Zinsen niedriger sind als die Rendite der Mieteinnahmen. Durch diesen sogenannten Leverage-Effekt wird dann die Rendite des von den Investoren eingesetzten Eigenkapitals gehebelt. Doch nicht nur ein Zinsanstieg kann diese Rechnung mitunter schnell hinfällig machen. Auch die aktuelle Finanzmarktkrise hat vor allem die Fonds stark in Mitleidenschaft gezogen, bei denen die Liquiditätsdecke letztlich zu dünn war und die keine starke Muttergesellschaft im Rücken haben, die ihnen im Falle einer zu knapp kalkulierten Barreserve zu Hilfe eilt.

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Offene Immobilienfonds

Bei Rentenfonds ist der Ausgabeaufschlag mit im Schnitt 3 bis 4 Prozent deutlich niedriger als bei Offenen Immobilienfonds , bei denen die Kaufgebühr mindestens 5 Prozent - Ausnahme: SKAG Euroinvest Immobilien (Mindestanlagesumme: 350.000 EUR) - beträgt. Andererseits hat die jüngste Krise der Offenen Immobilienfonds gezeigt, dass eine knapp bemessene Barreserve dazu führen kann, dass Fonds geschlossen werden, mit der Folge, dass deren Anteile - bis zu zwei Jahre - nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden können. Das heißt, für Anleger ist es wichtig, die Entwicklung der Liquiditätsquote ihres Offenen Immobilienfonds im Auge zu haben. In schlechten Zeiten an den Finanzmärkten sollte diese eher etwas großzügig bemessen sein, um auch größere Mittelabflüsse problemlos verkraften zu können. In guten sollte sie hingegen eher niedrig sein - also unter 20, besser 15 Prozent liegen.

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Offene Immobilienfonds Vorteile gegenüber Rentenfonds

Auch gegenüber Rentenfonds haben Offene Immobilienfonds einige Vorteile. Dies fängt schon damit an, dass es für Investoren bei Rentenfonds gar nicht so einfach ist, das richtige Produkt zu finden. Denn nicht mit jedem Rentenfonds sind Anleger automatisch auf der richtigen Seite. Ganz auf Nummer sicher können Investoren eigentlich nur mit Geldmarktfonds gehen. Denn nur mit ihnen sind sie bei steigenden Zinsen vor Kursverlusten sicher. Dafür sind mit Geldmarktfonds in der Regel nur magere Renditen erzielbar, die deutlich unter dem liegen, was offene Immobilienfonds einbringen. Mitunter reicht der Ertrag von Geldmarktfonds gerade, um die Wertverluste durch die Teuerungsrate aufzufangen. Bei Rentenfonds, die in länger laufende Papiere investieren, ist die Chance auf eine höhere Rendite zwar größer. Dafür kann es in Phasen steigender Zinsen vorübergehend einmal Verlustperioden geben - insbesondere, wenn es das Management versäumt, das Fondsvermögen rechtzeitig von länger in kürzer laufende Papiere umzuschichten. Hinzu kommt bei Rentenfonds die steuerliche Problematik, sofern die Fonds nicht im Rahmen einer fondsgebundenen Renten- oder Lebensversicherung erworben wurden. Dann unterliegen die Erträge zumeist zum Großteil der Besteuerung, wenn der Sparerfreibetrag ausgeschöpft ist, wodurch die Nachsteuer-Rendite empfindlich geschmälert werden kann. Daran hat sich durch die Einführung der Abgeltungsteuer nichts geändert. Bei vielen Offenen Immobilienfonds ist die Steuerquote, also der Anteil der Erträge, den der Fiskus besteuert, vor allem wenn sie den Großteil ihrer Erträge im Ausland erzielt haben, erheblich niedriger. Das heißt: Durch die Wahl des richtigen Immobilienfonds kann nicht nur die Vor-, sondern auch die Nachsteuerrendite erheblich gesteigert werden.

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Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds können in unbegrenztem Maße Grundstücke außerhalb der Europäischen Union (EU) bzw. des Europäischen Wirtschaftsraumes (EWR) erwerben. Bis 2002 galt noch eine Beschränkung auf 20 Prozent. Damit können Fonds aufgelegt werden, die weltweit oder beispielsweise ausschließlich in nordamerikanische Grundstücke investieren. Im Interesse des Anlegerschutzes ist das Währungsrisiko dieser Anlagen aber auf 30 Prozent begrenzt.

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Immobilienfonds Entnahmepläne - Formen und Flexibilität

Die Fondsgesellschaften oder Banken, bei denen das Depot geführt wird, bieten prinzipiell zwei Varianten von Entnahmeplänen an. Die am meisten bevorzugte Variante ist die, bei der jeden Monat oder jedes Quartal ein bestimmter fester Betrag an den Anleger überwiesen wird. Da die Rendite Offener Immobilienfonds normalerweise relativ wenig schwankt, lässt sich im Vorhinein recht gut sagen, ob die Entnahme höchstwahrscheinlich einen Verzehr des investierten Kapitals zur Folge haben wird oder nicht. Bei Offenen Immobilienfonds liegt die Rendite im Schnitt bei rund 4 bis 5 Prozent. Über eine lange Zeit hinweg machte es eigentlich keinen großen Unterschied, welchen Fonds man wählte, da die Rendite der Produkte der jeweiligen Anbieter relativ nahe beieinander lagen. Dies hat sich aber jüngst geändert, sodass der sorgfältigen Produktauswahl auch bei Offenen Immobilienfonds eine größere Bedeutung zukommt. Ausschüttungen und der Wertzuwachs eines Fonds reichen nicht immer, um die benötigten Auszahlungen zu decken. Aufgrund der stabilen Ertragssituation kann jedoch wenigstens im Voraus relativ gut abgeschätzt werden, wie lange Kapital und Erträge die gewünschte Auszahlungshöhe bedienen können.