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Unabhängiger Immobilienfonds Vergleich

Das Anlageprodukt Immobilienfonds wurde vor etwa 50 Jahren in Deutschland konzipiert. Es kombiniert aus Sicht vieler Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Renditechancen. Immobilienfonds sind ein interessantes Instrument zum Vermögensaufbau und vielfältig einsetzbar. So können sich Investoren zum einen schon mit relativ geringen Beträgen - bei Sparplänen ab monatlich 50 EUR - einen Vermögensstock an einem breit diversifizierten Immobilienportfolio aufbauen. Doch auch für Entnahmepläne sind sie aufgrund ihrer meist recht stabilen Wertentwicklung hervorragend geeignet, wenngleich Anleger bei Fondsschließungen damit rechnen müssen, dass sie bis zu zwei Jahren auf Zahlungen verzichten müssen.


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Immobilienfonds

Worauf bei Offenen Immobilienfonds zu achten ist

Es lohnt sich auf jeden Fall, darauf zu achten, wie lange es den Offenen Immobilienfonds schon gibt. Relativ junge Produkte mit noch vergleichsweise geringem Fondsvolumen müssen zwar das Kapital auf weniger Objekte verteilen. Dafür sind sie in ihrer Anlagepolitik oft freier. Sie sind in vielen Fällen nicht nur auf Deutschland als Anlageregion begrenzt, wie das bei einigen älteren Fonds noch der Fall ist, sondern können die neuen gesetzlichen Regeln ausschöpfen und europa-, mitunter sogar bereits weltweit in Objekte investieren. Das ist allerdings keine Erfolgsgarantie. Neben dem Währungsrisiko sollten sich Investoren darüber im Klaren sein, dass eine internationale Strategie auch eine entsprechende Expertise aufseiten der Fondsgesellschaft voraussetzt. Hinzu kommt, dass aktuell wegen der Finanzmarktkrise womöglich solche Produkte in Probleme geraten könnten, die sehr stark in Großbritannien und Asien engagiert sind. Denn dort sind, nach dem Platzen der Immobilienblase, die Grundstückspreise und auch die Mieten stark unter Druck geraten. Davon sind vor allem diejenigen Immobilieneigentümer stark betroffen, bei denen die Mietverträge gerade ausgelaufen sind, die deshalb angepasst werden müssen. In Asien ist dies besonders heikel, weil dort Mietverträge ohnehin nur mit einer Laufzeit von bis zu drei Jahren abgeschlossen werden.

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Offene Immobilienfonds

Gerade gute Offene Immobilienfonds müssen hohe Mittelzuflüsse verkraften und werden dadurch oft gewissermaßen zum Opfer des eigenen Erfolgs. Denn lukrative Projekte, in die die Mittel investiert werden können, gibt es nicht wie Sand am Meer. Außerdem erfordert die Auswahl und Prüfung der Objekte Zeit. Da es in Deutschland absolut unüblich ist, Fonds zu schließen, bleibt den Managern nichts anderes übrig, als das Geld - zumindest vorübergehend - anderweitig zu parken. Marktkenner wie der Münchner Fonds-Analyst Stefan Loipfinger halten allenfalls eine Liquiditätsquote von maximal 25 Prozent für akzeptabel, bis zu 49 Prozent sind ohnehin für einen längeren Zeitraum höchstens zulässig. Er empfiehlt neben einem Blick in den Rechenschaftsbericht - und dabei vor allem auf die aufgelisteten Liegenschaften und Wertberichtigungen in der Bilanz zu schauen - auch auf die Entwicklung der Liquiditätsquote zu achten. Der Vorwurf des Experten: Mancher Offene Immobilienfonds gleiche eher einem Rentenfonds mit Immobilienbeimischung. Eine recht teure Mischung - vor allem wenn die Performance zu wünschen übrig lässt.

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geschlossene Immobilienfonds

Generell hat die ASt keine Auswirkungen auf die Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds. Bei geschlossenen Immobilienfonds darf der Fonds inländische Objekte weiterhin nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußern. Die Mieteinkünfte des Anlegers zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei geschlossenen Fonds mit gewerblichen Einkünften bleibt alles beim Alten: Volle Steuerpflicht in individueller Steuerhöhe. Bei Private Equity Fonds muss man zwischen vermögensverwaltenden Fonds und gewerblich konzipierten Fonds unterscheiden. Bei vermögensverwaltenden Fonds unterliegen alle Einkünfte, soweit sie nicht aus Investments vor dem 1.1.2009 stammen und mindestens zwölf Monate gehalten wurden, der Abgeltungsteuer. Zudem können Werbungskosten dann nicht mehr abgezogen werden. Gewerbliche Fonds hingegen können ab 2008 sogar 60 Prozent ihrer Betriebsausgaben geltend machen, dafür sind aber auch die Einnahmen aus Dividenden und Veräußerungsgewinnen zu 60 Prozent beim Anleger zu versteuern (sogenanntes Teileinkünfteverfahren).

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Offene Immobilienfonds

Darüber hinaus ist die Begrenzung für den Erwerb von Erbbaurechten an Grundstücken entfallen. Die Offenen Immobilienfonds können Erbbaurechte an bebauten Grundstücken außerhalb des EU-/EWR-Raums in unbegrenztem Maße erwerben. Bis 2002 traf dies nur auf Erbbaurechte innerhalb des EU-/EWR-Raums zu. Auch die Höchstbestelldauer für Erbbaurechte, die bis 2002 bei 80 Jahren lag, ist entfallen. Um Interessenkollisionen vorzubeugen, schreibt das Gesetz vor, die Bestellung der unabhängigen Sachverständigen auf grundsätzlich fünf Jahre zu begrenzen. Ihre Tätigkeit kann um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden, wenn die Einnahmen des Sachverständigen aus seiner Gutachteraufgabe für die Kapitalanlagegesellschaft im Vorjahreszeitraum der Verlängerung 20 Prozent seiner Gesamteinnahmen nicht überschreiten. Dadurch wird einer finanziellen Abhängigkeit des Sachverständigen von der Kapitalanlagegesellschaft vorgebeugt.

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Offene Immobilienfonds

Genau so wie abrupte hohe Mittelzuflüsse für Offene Immobilienfonds mitunter schwer zu verkraften sind, können auch größere Mittelabflüsse zum Problem werden. Denn sie können zur Folge haben, dass die liquiden Reserven nicht ausreichen, um die scheidenden Anteilseigner auszuzahlen. Der Fonds wäre in so einer Situation womöglich gezwungen, Objekte abrupt zu schlechten Preisen zu verkaufen, was die Lage sogar noch verschlimmern dürfte. Denn das würde wohl dazu führen, dass noch mehr Investoren aus dem Fonds aussteigen wollen. Aus dieser Klemme kann sich ein Offener Immobilienfonds unter anderem befreien, indem er zur Auszahlung der Anteilseigner in so einer Notsituation Kredite aufnimmt. Wie bereits erwähnt: Das zulässige Kreditvolumen liegt bei maximal 50 Prozent des Fondsvermögens. Ein Paradebeispiel, dass eine solche Entwicklung entgegen vieler Beschwichtigungen der Fondsanbieter durchaus realistisch ist, war im Jahr 2004 der Deka- Immobilienfonds . Massive Mittelabflüsse zwangen die Muttergesellschaft Dekabank damals, dem Fonds finanziell unter die Arme zu greifen. Auch in anderen Fällen kam es zu solchen Hilfsaktionen - Beispiel: HypoVereinsbank und ihre Fondstochter iii.